VAT wspólnoty

Ogrody działkowe

Nowa ustawa działkowa wejdzie w życie 19 stycznia 2014 r., a nie od Nowego Roku, jak pierwotnie planowali posłowie.

Dzisiaj Sejm zaakceptował poprawki senackie zgłoszone do nowej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Przyjęto poprawkę przewidującą, że prawa do działki można przenieść z jednego działkowca na drugiego tylko w umowie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie. Dzięki temu ma zwiększyć się pewność obrotu prawnego nimi. Przesunięto też datę wejścia w życie nowej ustawy z 1 stycznia na 19 stycznia 2014 r. Chodzi o to, by dać wystarczająco dużo czasu prezydentowi do namysłu.

Nowa ustawa działkowa od początku budziła skrajne emocje. Jej opracowanie wymusił wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Zakwestionował on aż 24 artykuły obowiązującej jeszcze ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Przede wszystkim sędziom Trybunału nie podobało się to, że Polski Związek Działkowców jest monopolistą na ogrodach.

Wyrok wejdzie w życie 20 stycznia 2014 r. Po tej dacie zniknie więc podstawa prawna do funkcjonowania ogrodów. Dlaczego tak ważny jest pośpiech przy uchwalaniu nowych przepisów.

Nowa ustawa nie wszystkim się jednak podoba. Utrzymuje bowiem dominującą pozycję PZD. Zgodnie z nią PZD przekształci się w stowarzyszenie ogrodowe, a oddziały terenowe pozostaną jego jednostkami organizacyjnymi. W ciągu 12 miesięcy we wszystkich ogrodach działkowych muszą się jednak odbyć zebrania. W ich trakcie działkowcy mają podjąć decyzję, czy pozostają w strukturach przekształconego w stowarzyszenie PZD czy też powołają do życia nowe stowarzyszenie, które będzie zarządzało ogrodem. Przejmie ono dotychczasowy majątek ogrodu. Sami działkowcy zdecydują także, czy chcą być członkami stowarzyszenia ogrodowego czy nie. Jeżeli zrezygnują z członkostwa, nie stracą prawa do działki. Dalej będą mogli ją uprawiać.

Co ciekawe, Biuro Legislacyjne Senatu także uważa, że nowe przepisy nie do końca wprowadzają w życie wyrok Trybunału.

Jego wątpliwości budzi przekształcenie Polskiego Związku Działkowców w duże stowarzyszenie ogrodowe, a także sposób wydzielania się ogrodów ze struktury tego stowarzyszenia.

www.rp.pl

Umowa użytkowania wieczystego gruntu

użytkownik wieczysty może zrzec się prawa użytkowania

Każdy użytkownik wieczysty może zrzec się prawa użytkowania gruntu - orzekł w uchwale Sąd Najwyższy. Sąd potwierdził prawo prywatnych firm do zrzeczenia się użytkowania, mimo że przepisy pozwalają na to wprost tylko firmom państwowym i samorządowym.

Powodem, dla którego prywatne firmy chcą się zrzec prawa użytkowania wieczystego gruntu, są najczęściej wysokie opłaty roczne za użytkowanie. Dotychczas były jednak wątpliwości, czy prywatna firma może to zrobić.

Z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wynika, że zrzec się prawa użytkowania wieczystego mogą tylko państwowe lub samorządowe osoby prawne.

Z tego powodu spółka z Torunia, której dotyczy uchwała SN, spotkała się z odmową notariusza, który nie zgodził się na to, by prywatna spółka zrzekła się prawa użytkowania wieczystego.

Spółka złożyła zażalenie do Sądu Okręgowego w Toruniu, ale sąd stwierdził, że wątpliwości w tej sprawie powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Toruński sąd zwrócił uwagę na dotychczasowe rozbieżne wyroki sądów, z których część orzekała, że firma prywatna nie może zrzec się prawa użytkowania wieczystego, a część była zdania, że takie zrzeczenie jest możliwe. Jako argument przywoływano to, że kodeks cywilny pozwala zrzec się np. prawa użytkowania czy prawa zastawu, a użytkowanie wieczyste jest do nich podobne.

Sąd Najwyższy orzekł w piątkowej uchwale, że użytkownik wieczysty, który nie może się zrzec użytkowania na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może się go zrzec na podstawie art. 902[1] kodeksu cywilnego (sygn. III CZP 81/13).

SN podkreślił, że w takiej sytuacji zrzeczenie nie następuje w wyniku oświadczenia użytkownika wieczystego, ale bezpłatnej umowy pomiędzy użytkownikiem a gminą lub Skarbem Państwa.

Nowelizacja ustawy o scalaniu i wymianie gruntów

Procedura scalania i wymiany dotyczy gruntów leśnych i rolnych ( likwidacja rozbicia gospodarstw rolnych na niewielkie działki o różnych kształtach i rozmiarach, łączenie gruntów należących do danego gospodarstwa przez wymianę dalej leżących działek na grunty sąsiadujące z nim) lub dokonanie zmian w układzie własności w zamiarze poprowadzenia nowych urządzeń melioracji wodnej, dróg lub usprawnienia rzeźby terenu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami postępowanie scaleniowe może być wszczęte na wniosek rolnika oraz na potrzeby budowy autostrady przez Generalną  Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad.

Posłowie PSL uznali, że powinno być ono też uruchamiane w przypadku realizacji innych inwestycji celu publicznego znacząco ingerujących w rolniczą przestrzeń produkcyjną ( np. szybkie koleje, lotniska).

Nowelizacja rozszerza katalog uczestników scalenia o inwestora, rozumianego jako podmiot realizujący lub zamierzający realizować inwestycję celu publicznego ( może być np.jednostka samorządu terytorialnego).

Zmodyfikowano procedurę wszczynania postępowania scaleniowego z urzędu. Do składania wniosków w tym zakresie uprawniono inwestora lub organ właściwy w zakresie ochrony przyrody. Mają oni ponosić koszty prac scaleniowych i zagospodarowania poscaleniowego.

Odstąpiono ponadto od wyjątków ustawowych wskazujących grunty, które dotychczas nie mogły być objęte procedurą scalenia.Są to m.in. tereny, na których znajdują się zakłady górnicze i przemysłowe, zabytki historyczne, rezerwaty przyrody.

Doprecyzowano też zasady ekwiwalentności. Wskazano, że każdy uczestnik scalenia lub wymiany otrzymuje w zamian za grunty dotychczas posiadane teren o równej wartości szacunkowej. Jeżeli wydzielenie takich gruntów jest technicznie niemożliwe lub gospodarczo uzasadnione za równą wartość szacunkową będzie uważało się również wartość o różnicy nieprzekraczającej 3%.

Na zgodny wniosek zainteresowanych uczestników  postępowania scaleniowego można wydzielić im grunty o innej wartości szacunkowej stosując dopłaty. Przysługują one również, jeżeli inwestor na obszarze scalenia nie posiada gruntów albo je posiada, ale ich wartość jest mniejsza od wartości gruntów niezbędnych na realizację inwestycji celu publicznego.

Nowelizacja wprowadza także zmianę w zakresie wydzielania gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na cele miejscowej użyteczności publicznej. Nie będzie już konieczności uzyskiwania zgody na to od zarządzającej gruntami Agencji Nieruchomości Rolnych.

Jeżeli na terenie objętym scaleniem nie ma gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub gminy obszar na cele miejscowej użyteczności publicznej oraz pod drogi dojazdowe do gruntów rolnych lub leśnych wydzielany będzie z gruntów właścicieli lub użytkowników obszaru scalenia. Mają oni w drodze uchwały wybierać cele miejscowej użyteczności publicznej oraz określać procentową wielkość zmniejszenia wartości należnych im gruntów.

Organem właściwym do przeprowadzenia postępowania scaleniowego i poscaleniowego nadal pozostaje starosta, natomiast organem wyższego szczebla. nadzorującym jego prace będzie wojewoda ( dotychczas to było SKO). 

RTBS Administrator

tutaj

Ustawa deweloperska

Zmiany w sytuacji deweloperów mieszkaniowych i banków finansujących

Zakup mieszkania znajdującego się w fazie realizacji, był dotychczas związany z wysokim ryzykiem dla nabywcy, wynikającym m.in. z możliwości bankructwa firmy deweloperskiej. Zrozumiała jest zatem chęć wprowadzenia zmian w relacjach pomiędzy nabywcami, deweloperami i bankami, które by to ryzyko ograniczały.

Obowiązki informacyjne deweloperów

Wprowadzany przez ustawę prospekt informacyjny ma spełnić rolę standardowej oferty handlowej, która ułatwi porównywanie inwestycji i zwiększy przejrzystość rynku. Prospekt powinien zawierać podstawowe dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenia i inwestycji. W przypadku zmian w prospekcie, deweloper powinien doręczyć osobie zainteresowanej informację o zmianie. Niedopełnienie obowiązku sporządzenia prospektu, zatajenie lub podanie w prospekcie nieprawdziwych informacji, podlega karze. Naruszenie pewnych zasad dotyczących sporządzania prospektu uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Przepisy ustawy deweloperskiej pozostawiają wiele wątpliwości, na przykład:
• na podstawie jakich dokumentów deweloper powinien ustalać informacje dotyczące
otoczenia inwestycyjnego (inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km),
• komu deweloper powinien dostarczyć prospekt i jego aktualizacje,
• jak często deweloper powinien aktualizować prospekt.

Warto jednak zauważyć, że wzrośnie ryzyko rozwiązywania umów przez klientów na skutek niedotrzymania warunków umowy lub błędów w prospekcie informacyjnym (zwłaszcza w zakresie oceny otoczenia inwestycyjnego). 

Czego może żądać klient dewelopera

deweloper powinien umożliwić zapoznanie się z księgą wieczystą, dokumentem rejestrowym, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym (a jeżeli deweloper jest spółką celową - jego spółki dominującej) za ostatnie dwa lata oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Umowa deweloperska

Umowa powinna  zawierać szereg elementów określonych w ustawie, wymaga formy aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Finansowanie inwestycji

Ustawa wprowadza obowiązek stosowania rachunku powierniczego, na którym gromadzone będą wszystkie środki wpłacane przez nabywcę na rzecz dewelopera, w związku z konkretną inwestycją.

Wprawdzie ustawodawca pozostawił deweloperom wybór rodzaju rachunku, jednak znaczna część przedstawicieli sektora bankowego skłania się obecnie ku oferowaniu zamkniętych rachunków powierniczych w powiązaniu z kredytowaniem inwestycji.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony jako:

• rachunek zamknięty, z którego wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na

nabywcę prawa do lokalu lub domu,

• rachunek otwarty, z którego wypłaty następują wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia,

zgodnie z jego harmonogramem, po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek

zakończenia danego etapu.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonana wbrew przepisom ustawy wiąże się z odpowiedzialnością cywilną wobec nabywców oraz odpowiedzialnością karną.

Przepisy dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego rodzą wątpliwości co do obowiązków banku prowadzącego rachunek, w szczególności:

• jak i kiedy bank kontroluje, czy środki wypłacane z rachunku otwartego deweloper wykorzystuje na realizację inwestycji,

• jakie dokumenty powinien zbadać bank w związku z kontrolą zakończenia danego etapu

inwestycji,

• jakie są zasady wypłaty przez bank środków z rachunku powierniczego, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, a zasadność takiego odstąpienia jest kwestionowana przez dewelopera,

• jak powinny być liczone maksymalne kwoty przypadające do wypłaty z rachunku otwartego w związku z różnymi terminami i wysokościami wpłat dokonywanych przez poszczególnych nabywców. Jeśli kredyty deweloperskie staną się towarem deficytowym, zwiększy się zapotrzebowanie na uzupełniające lub alternatywne źródła finansowania, którymi mogą być fundusze inwestycyjne lub inwestorzy kapitałowi zainteresowani realizacją przedsięwzięć typu joint-venture.

Upadłość dewelopera

Mimo wszystkich narzędzi weryfikujących jakość projektów deweloperskich, nieuniknione są przypadki upadłości firm deweloperskich. W sytuacji ogłoszenia upadłości, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, będą stanowiły osobną masę upadłości, która posłuży w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców.

Inwestycje rozpoczęte przed wejściem ustawy w życie

Ustawa nie wyjaśnia jednoznacznie kwestii związanych z projektami rozpoczętymi przed

jej wejściem w życie (29 kwietnia 2012r.). Deweloper nie ma obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla projektów, których sprzedaż rozpoczęto (tj. podano do publicznej wiadomości ofertę lokali lub domów) przed wejściem ustawy w życie, ale jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dla tych inwestycji.

Przepisy ustawy nie precyzują na przykład, czy:

• w związku z jej wejściem w życie, należy zmieniać wcześniej zawarte umowy deweloperskie,

• podanie do publicznej wiadomości, przed wejściem ustawy w życie, informacji o rozpoczęciu

procesu oferowania lokali lub domów, dla których nie uzyskano pozwolenia na budowę, zwalnia dewelopera z obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

W przypadku upadłości dewelopera, zgromadzenie nabywców podejmuje decyzje co do:

• zaspokojenia roszczeń ze środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

• kontynuacji budowy i wysokości dopłat koniecznych do jej zakończenia albo

• zawarcia układu.

Wiele aspektów upadłości deweloperskiej nie jest jednak jednoznacznie uregulowanych, np.:

• czy hipoteka ustanowiona na rzecz banku ma pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzytelności nabywców,

• jakie są uprawnienia pozostałych wierzycieli,

• jakie są zasady kontroli uchwał podejmowanych przez zgromadzenie nabywców,

• co się stanie, gdy zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji inwestycji, ale w praktyce nie można jej zakończyć.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku

W niniejszym poście zaprezentowany zostanie jeden z możliwych do przyjęcia poglądów dotyczących sposobu, w jaki kształtuje się odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków lub ich części. Dotyczy to głównie umowy sprzedaży nieruchomości.

Tematyka ta wydaje się szczególnie istotna z punktu widzenia przedsiębiorcy zajmującego się obrotem zabudowanymi nieruchomościami gruntownymi, nieruchomościami budynkowymi oraz nieruchomościami lokalowymi. Ujawnienie się wad fizycznych oraz skorzystanie przez kupującego z uprawnień z tytułu rękojmi nakłada na przedsiębiorcę określone koszty, które powinien on uwzględnić przy planowaniu inwestycji i obliczaniu przyszłego zysku.

W celu właściwej interpretacji norm prawnych oraz charakteru prawnego odpowiedzialności z tytułu rękojmi konieczne jest omówienie ratio legis tej instytucji. Charakter prawny umowy sprzedaży polega na ekwiwalentności świadczeń stron umowy. Gdy wbrew wiedzy kupującego rzecz jest wadliwa, zapewne wpłynęłoby to na wartość zaoferowanej przez niego ceny lub też zaważyło na tym, że kupujący nie podjąłby decyzji o zawarciu umowy. Ratio legis stanowi zatem możliwość przywrócenia ekwiwalentności świadczeń albo wyeliminowanie stosunku prawnego.

Przepis art. 556 par. 1 k.c. oparty jest na zasadzie odpowiedzialności absolutnej sprzedawcy. Ustawodawca nie stworzył definicji legalnej budynku na potrzeby kodeksu cywilnego. W prawie budowlanym w art. 3 pkt. 2 ( ustawa z 7 lipca 1994 ) oznacza, że jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony przy pomocy przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach.  Czy zatem szczególnym terminem dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne jest budynek w rozumieniu prawa budowlanego ?

Opowiedzenie się za takim rozwiązaniem może być uznane za logiczną konsekwencję. Jednakże taka interpretacja może godzić w ratio legis omawianego przepisu. Dlatego jest drugi pogląd oparty na wykładni funkcjonalnej, który prowadzi do wniosku, że budynkiem w rozumieniu omawianego przepisu jest każdy obiekt budowlany o złożonej konstrukcji i istotnym znaczeniu gospodarczym.  Przeciwnicy tego poglądu wywodzą swoje poglądy z reguły wykładni językowej zakazującej stosowania wykładni rozszerzającej w stosunku do wyjątków. Pamiętać należy, że reguły te nie mają charakteru absolutnego.

Czym jest wada fizyczna budynku ?

a) cecha rzeczy sprzedanej, która powoduje zmniejszanie wartości rzeczy lub jej użyteczności ze względu na celu oznaczony w umowie, wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy
b) brak właściwości rzeczy, o których istnieniu sprzedawca zapewnił
c) wydanie rzeczy w stanie niezupełnym

Trzyletnim terminem wygaśnięcia uprawnień z rękojmi powinno się obejmować te elementy złożonej konstrukcji budynku, które są związane z jego funkcją w taki sposób, że bez nich spełnienie tej funkcji jest niemożliwe lub utrudnione. Należy brać pod uwagę cechy badanego elementu, jak jego przeciętny okres trwałości i stopień połączenia z budynkiem. Tak rozumianymi wadami jest np. niewykonanie wszystkich elementów lub wykonanie niektórych z materiałów niższej jakości bądź materiałów zamiennych, innych niż wynika to z przedstawionego projektu. Wadą budynku są również wszelkie elementy zmniejszające użyteczność techniczną tj. wady fundamentów, ścian nośnych, dachu oraz schodów służących do komunikacji. Zmniejszenie użyteczności technicznej polega na obniżeniu standardów bezpieczeństwa wynikających z przepisów, projektu, określonych w umowie sprzedaży lub wynikających z różnicy między faktycznym wykonaniem a zapewnieniami sprzedawcy.

Ponadto za wadę mogą być uznane zmniejszenia użyteczności np. osiadanie budynków, mniejsza użyteczność funkcjonalna stanowiących współwłasność schodów, niedostarczenie wymaganej dokumentacji budowy lub dokumentacji budynku pozostającej dla inwestora.

Powstanie uprawnień 

Z pewnością momentu powstania uprawnień nie określa art. 568 k.c. który wskazuje jedynie termin wygaśnięcia tych uprawnień.

Termin biegnięcia uprawnień rozpoczyna swój bieg od dnia wydania rzeczy, jednak nie wcześniej niż od dnia zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne:
W razie wystąpienia wady budynku lub jego części kupujący może:
a) odstąpić od umowy
b) żądać obniżenia ceny
c) żądać usunięcia wady, wyznaczając sprzedawcy odpowiedni termin  z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie od umowy odstąpi. Uprawnienie to przysługuje jednie wtedy, gdy sprzedawca może być uznawany za wytwórcę rzeczy.

Odstąpienie od umowy jest prawem kształtującym. Złożenie oświadczenia skutkuje koniecznością wzajemnego zwrotu świadczeń umowy oraz złożeniem oświadczenia w formie aktu notarialnego. Jak każde prawo podmiotowe jest ograniczone normami w art. 5 k.c.

Roszczenie obniżenia ceny

Roszczenie zostaje wyłączone, jeżeli zachodzi trudność w wykazaniu przez kupującego wpływu wady na obniżenie ceny.

Podmioty uprawnione do dochodzenia
Kupujący. Nie jest wspólnota mieszkaniowa. Możliwość przeniesienia uprawnień do żądania naprawy rzeczy lub obniżenia ceny trudno jest kwestionować.