Nowe przepisy, zamiast chronić urokliwe widoki, mogą naruszać konstytucję.

W miejscach cennych przyrodniczo ma nie być farm wiatrowych czy innych konstrukcji, które mogłyby zakłócić sielski krajobraz. Taki jest cel projektowanych zmian w tzw. ustawie krajobrazowej. W praktyce może się jednak okazać, że niektóre czynności będą przez przedsiębiorców i urzędników wykonywane dwa razy.

Zgodnie z projektem marszałkowie województw mają raz na 20 lat sporządzać audyty krajobrazowe. Jeśli w danym miejscu znajdą się cenne przyrodniczo obiekty, pojawi się konieczność uchwalenia urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Taką uchwałę podejmie sejmik województwa. Będzie ona mogła wprowadzić ograniczenia dotyczące lokalizowania zabudowy, wielkości budynków. Może też wskazać materiały budowlane dopuszczone do zastosowania w danym miejscu czy kolorystykę obiektów. W czasie planowania inwestycji trzeba będzie przeanalizować, czy nie zakłócą krajobrazu.

Analizy tego, jak np. dany obiekt wpływa na krajobraz, dokonuje się już dzisiaj. Tak się dzieje, gdy inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko. Po wejściu w życie rozwiązań tzw. ustawy krajobrazowej wiele inwestycji będzie wymagało przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko na podstawie obecnych regulacji, a na podstawie nowych – osobnego sprawdzenia, czy np. budowla nie zakłóci krajobrazu.

– Dojdzie do zdublowania oceny oddziaływania na krajobraz, pojawi się chaos planistyczny i ryzyko kolizji interpretacyjnych – mówi Arkadiusz Sekściński z Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej. Dodaje, że w różnych dokumentach mogą się pojawić odmienne diagnozy wpływu danej inwestycji na krajobraz.

To nie koniec zarzutów. Okazuje się, że również audyty krajobrazowe marszałków mogą się okazać powieleniem istniejących rozwiązań. Zgodnie z prawem ochrony środowiska podczas sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego trzeba scharakteryzować elementy przyrodnicze na danym obszarze.

Zdaniem Arkadiusza Sekścińskiego to kolejny przykład dublowania obowiązków i niejasnych zależności między istniejącym systemem a nowymi propozycjami.

Co więcej, nowe regulacje mogą być niezgodne z konstytucją. Chodzi tu głównie o to, że ochrona krajobrazu będzie ustalana na poziomie województwa, a nie gmin.

– Wyposażenie organów samorządu województwa w kompetencje, które zgodnie z konstytucyjnym domniemaniem właściwości powinny przysługiwać gminom, skutkować będzie naruszeniem zasady proporcjonalności powoływanej przez Trybunał Konstytucyjny, jako sposobu realizacji zrównoważonego rozwoju – ocenia radca prawny Robert Zajdler, ekspert ds. energetycznych Instytutu Sobieskiego.

Etap legislacyjny: pierwsze czytanie w Sejmie




źródło:

rp.pl

VAT wspólnoty

Ogrody działkowe

Nowa ustawa działkowa wejdzie w życie 19 stycznia 2014 r., a nie od Nowego Roku, jak pierwotnie planowali posłowie.

Dzisiaj Sejm zaakceptował poprawki senackie zgłoszone do nowej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Przyjęto poprawkę przewidującą, że prawa do działki można przenieść z jednego działkowca na drugiego tylko w umowie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie. Dzięki temu ma zwiększyć się pewność obrotu prawnego nimi. Przesunięto też datę wejścia w życie nowej ustawy z 1 stycznia na 19 stycznia 2014 r. Chodzi o to, by dać wystarczająco dużo czasu prezydentowi do namysłu.

Nowa ustawa działkowa od początku budziła skrajne emocje. Jej opracowanie wymusił wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Zakwestionował on aż 24 artykuły obowiązującej jeszcze ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Przede wszystkim sędziom Trybunału nie podobało się to, że Polski Związek Działkowców jest monopolistą na ogrodach.

Wyrok wejdzie w życie 20 stycznia 2014 r. Po tej dacie zniknie więc podstawa prawna do funkcjonowania ogrodów. Dlaczego tak ważny jest pośpiech przy uchwalaniu nowych przepisów.

Nowa ustawa nie wszystkim się jednak podoba. Utrzymuje bowiem dominującą pozycję PZD. Zgodnie z nią PZD przekształci się w stowarzyszenie ogrodowe, a oddziały terenowe pozostaną jego jednostkami organizacyjnymi. W ciągu 12 miesięcy we wszystkich ogrodach działkowych muszą się jednak odbyć zebrania. W ich trakcie działkowcy mają podjąć decyzję, czy pozostają w strukturach przekształconego w stowarzyszenie PZD czy też powołają do życia nowe stowarzyszenie, które będzie zarządzało ogrodem. Przejmie ono dotychczasowy majątek ogrodu. Sami działkowcy zdecydują także, czy chcą być członkami stowarzyszenia ogrodowego czy nie. Jeżeli zrezygnują z członkostwa, nie stracą prawa do działki. Dalej będą mogli ją uprawiać.

Co ciekawe, Biuro Legislacyjne Senatu także uważa, że nowe przepisy nie do końca wprowadzają w życie wyrok Trybunału.

Jego wątpliwości budzi przekształcenie Polskiego Związku Działkowców w duże stowarzyszenie ogrodowe, a także sposób wydzielania się ogrodów ze struktury tego stowarzyszenia.

www.rp.pl

Umowa użytkowania wieczystego gruntu

użytkownik wieczysty może zrzec się prawa użytkowania

Każdy użytkownik wieczysty może zrzec się prawa użytkowania gruntu - orzekł w uchwale Sąd Najwyższy. Sąd potwierdził prawo prywatnych firm do zrzeczenia się użytkowania, mimo że przepisy pozwalają na to wprost tylko firmom państwowym i samorządowym.

Powodem, dla którego prywatne firmy chcą się zrzec prawa użytkowania wieczystego gruntu, są najczęściej wysokie opłaty roczne za użytkowanie. Dotychczas były jednak wątpliwości, czy prywatna firma może to zrobić.

Z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wynika, że zrzec się prawa użytkowania wieczystego mogą tylko państwowe lub samorządowe osoby prawne.

Z tego powodu spółka z Torunia, której dotyczy uchwała SN, spotkała się z odmową notariusza, który nie zgodził się na to, by prywatna spółka zrzekła się prawa użytkowania wieczystego.

Spółka złożyła zażalenie do Sądu Okręgowego w Toruniu, ale sąd stwierdził, że wątpliwości w tej sprawie powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Toruński sąd zwrócił uwagę na dotychczasowe rozbieżne wyroki sądów, z których część orzekała, że firma prywatna nie może zrzec się prawa użytkowania wieczystego, a część była zdania, że takie zrzeczenie jest możliwe. Jako argument przywoływano to, że kodeks cywilny pozwala zrzec się np. prawa użytkowania czy prawa zastawu, a użytkowanie wieczyste jest do nich podobne.

Sąd Najwyższy orzekł w piątkowej uchwale, że użytkownik wieczysty, który nie może się zrzec użytkowania na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może się go zrzec na podstawie art. 902[1] kodeksu cywilnego (sygn. III CZP 81/13).

SN podkreślił, że w takiej sytuacji zrzeczenie nie następuje w wyniku oświadczenia użytkownika wieczystego, ale bezpłatnej umowy pomiędzy użytkownikiem a gminą lub Skarbem Państwa.

Nowelizacja ustawy o scalaniu i wymianie gruntów

Procedura scalania i wymiany dotyczy gruntów leśnych i rolnych ( likwidacja rozbicia gospodarstw rolnych na niewielkie działki o różnych kształtach i rozmiarach, łączenie gruntów należących do danego gospodarstwa przez wymianę dalej leżących działek na grunty sąsiadujące z nim) lub dokonanie zmian w układzie własności w zamiarze poprowadzenia nowych urządzeń melioracji wodnej, dróg lub usprawnienia rzeźby terenu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami postępowanie scaleniowe może być wszczęte na wniosek rolnika oraz na potrzeby budowy autostrady przez Generalną  Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad.

Posłowie PSL uznali, że powinno być ono też uruchamiane w przypadku realizacji innych inwestycji celu publicznego znacząco ingerujących w rolniczą przestrzeń produkcyjną ( np. szybkie koleje, lotniska).

Nowelizacja rozszerza katalog uczestników scalenia o inwestora, rozumianego jako podmiot realizujący lub zamierzający realizować inwestycję celu publicznego ( może być np.jednostka samorządu terytorialnego).

Zmodyfikowano procedurę wszczynania postępowania scaleniowego z urzędu. Do składania wniosków w tym zakresie uprawniono inwestora lub organ właściwy w zakresie ochrony przyrody. Mają oni ponosić koszty prac scaleniowych i zagospodarowania poscaleniowego.

Odstąpiono ponadto od wyjątków ustawowych wskazujących grunty, które dotychczas nie mogły być objęte procedurą scalenia.Są to m.in. tereny, na których znajdują się zakłady górnicze i przemysłowe, zabytki historyczne, rezerwaty przyrody.

Doprecyzowano też zasady ekwiwalentności. Wskazano, że każdy uczestnik scalenia lub wymiany otrzymuje w zamian za grunty dotychczas posiadane teren o równej wartości szacunkowej. Jeżeli wydzielenie takich gruntów jest technicznie niemożliwe lub gospodarczo uzasadnione za równą wartość szacunkową będzie uważało się również wartość o różnicy nieprzekraczającej 3%.

Na zgodny wniosek zainteresowanych uczestników  postępowania scaleniowego można wydzielić im grunty o innej wartości szacunkowej stosując dopłaty. Przysługują one również, jeżeli inwestor na obszarze scalenia nie posiada gruntów albo je posiada, ale ich wartość jest mniejsza od wartości gruntów niezbędnych na realizację inwestycji celu publicznego.

Nowelizacja wprowadza także zmianę w zakresie wydzielania gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na cele miejscowej użyteczności publicznej. Nie będzie już konieczności uzyskiwania zgody na to od zarządzającej gruntami Agencji Nieruchomości Rolnych.

Jeżeli na terenie objętym scaleniem nie ma gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub gminy obszar na cele miejscowej użyteczności publicznej oraz pod drogi dojazdowe do gruntów rolnych lub leśnych wydzielany będzie z gruntów właścicieli lub użytkowników obszaru scalenia. Mają oni w drodze uchwały wybierać cele miejscowej użyteczności publicznej oraz określać procentową wielkość zmniejszenia wartości należnych im gruntów.

Organem właściwym do przeprowadzenia postępowania scaleniowego i poscaleniowego nadal pozostaje starosta, natomiast organem wyższego szczebla. nadzorującym jego prace będzie wojewoda ( dotychczas to było SKO). 

RTBS Administrator

tutaj

Ustawa deweloperska

Zmiany w sytuacji deweloperów mieszkaniowych i banków finansujących

Zakup mieszkania znajdującego się w fazie realizacji, był dotychczas związany z wysokim ryzykiem dla nabywcy, wynikającym m.in. z możliwości bankructwa firmy deweloperskiej. Zrozumiała jest zatem chęć wprowadzenia zmian w relacjach pomiędzy nabywcami, deweloperami i bankami, które by to ryzyko ograniczały.

Obowiązki informacyjne deweloperów

Wprowadzany przez ustawę prospekt informacyjny ma spełnić rolę standardowej oferty handlowej, która ułatwi porównywanie inwestycji i zwiększy przejrzystość rynku. Prospekt powinien zawierać podstawowe dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenia i inwestycji. W przypadku zmian w prospekcie, deweloper powinien doręczyć osobie zainteresowanej informację o zmianie. Niedopełnienie obowiązku sporządzenia prospektu, zatajenie lub podanie w prospekcie nieprawdziwych informacji, podlega karze. Naruszenie pewnych zasad dotyczących sporządzania prospektu uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Przepisy ustawy deweloperskiej pozostawiają wiele wątpliwości, na przykład:
• na podstawie jakich dokumentów deweloper powinien ustalać informacje dotyczące
otoczenia inwestycyjnego (inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km),
• komu deweloper powinien dostarczyć prospekt i jego aktualizacje,
• jak często deweloper powinien aktualizować prospekt.

Warto jednak zauważyć, że wzrośnie ryzyko rozwiązywania umów przez klientów na skutek niedotrzymania warunków umowy lub błędów w prospekcie informacyjnym (zwłaszcza w zakresie oceny otoczenia inwestycyjnego). 

Czego może żądać klient dewelopera

deweloper powinien umożliwić zapoznanie się z księgą wieczystą, dokumentem rejestrowym, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym (a jeżeli deweloper jest spółką celową - jego spółki dominującej) za ostatnie dwa lata oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Umowa deweloperska

Umowa powinna  zawierać szereg elementów określonych w ustawie, wymaga formy aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Finansowanie inwestycji

Ustawa wprowadza obowiązek stosowania rachunku powierniczego, na którym gromadzone będą wszystkie środki wpłacane przez nabywcę na rzecz dewelopera, w związku z konkretną inwestycją.

Wprawdzie ustawodawca pozostawił deweloperom wybór rodzaju rachunku, jednak znaczna część przedstawicieli sektora bankowego skłania się obecnie ku oferowaniu zamkniętych rachunków powierniczych w powiązaniu z kredytowaniem inwestycji.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony jako:

• rachunek zamknięty, z którego wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na

nabywcę prawa do lokalu lub domu,

• rachunek otwarty, z którego wypłaty następują wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia,

zgodnie z jego harmonogramem, po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek

zakończenia danego etapu.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonana wbrew przepisom ustawy wiąże się z odpowiedzialnością cywilną wobec nabywców oraz odpowiedzialnością karną.

Przepisy dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego rodzą wątpliwości co do obowiązków banku prowadzącego rachunek, w szczególności:

• jak i kiedy bank kontroluje, czy środki wypłacane z rachunku otwartego deweloper wykorzystuje na realizację inwestycji,

• jakie dokumenty powinien zbadać bank w związku z kontrolą zakończenia danego etapu

inwestycji,

• jakie są zasady wypłaty przez bank środków z rachunku powierniczego, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, a zasadność takiego odstąpienia jest kwestionowana przez dewelopera,

• jak powinny być liczone maksymalne kwoty przypadające do wypłaty z rachunku otwartego w związku z różnymi terminami i wysokościami wpłat dokonywanych przez poszczególnych nabywców. Jeśli kredyty deweloperskie staną się towarem deficytowym, zwiększy się zapotrzebowanie na uzupełniające lub alternatywne źródła finansowania, którymi mogą być fundusze inwestycyjne lub inwestorzy kapitałowi zainteresowani realizacją przedsięwzięć typu joint-venture.

Upadłość dewelopera

Mimo wszystkich narzędzi weryfikujących jakość projektów deweloperskich, nieuniknione są przypadki upadłości firm deweloperskich. W sytuacji ogłoszenia upadłości, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, będą stanowiły osobną masę upadłości, która posłuży w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców.

Inwestycje rozpoczęte przed wejściem ustawy w życie

Ustawa nie wyjaśnia jednoznacznie kwestii związanych z projektami rozpoczętymi przed

jej wejściem w życie (29 kwietnia 2012r.). Deweloper nie ma obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla projektów, których sprzedaż rozpoczęto (tj. podano do publicznej wiadomości ofertę lokali lub domów) przed wejściem ustawy w życie, ale jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dla tych inwestycji.

Przepisy ustawy nie precyzują na przykład, czy:

• w związku z jej wejściem w życie, należy zmieniać wcześniej zawarte umowy deweloperskie,

• podanie do publicznej wiadomości, przed wejściem ustawy w życie, informacji o rozpoczęciu

procesu oferowania lokali lub domów, dla których nie uzyskano pozwolenia na budowę, zwalnia dewelopera z obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

W przypadku upadłości dewelopera, zgromadzenie nabywców podejmuje decyzje co do:

• zaspokojenia roszczeń ze środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

• kontynuacji budowy i wysokości dopłat koniecznych do jej zakończenia albo

• zawarcia układu.

Wiele aspektów upadłości deweloperskiej nie jest jednak jednoznacznie uregulowanych, np.:

• czy hipoteka ustanowiona na rzecz banku ma pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzytelności nabywców,

• jakie są uprawnienia pozostałych wierzycieli,

• jakie są zasady kontroli uchwał podejmowanych przez zgromadzenie nabywców,

• co się stanie, gdy zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji inwestycji, ale w praktyce nie można jej zakończyć.