W niniejszym poście zaprezentowany zostanie jeden z możliwych do przyjęcia poglądów dotyczących sposobu, w jaki kształtuje się odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków lub ich części. Dotyczy to głównie umowy sprzedaży nieruchomości.
Tematyka ta wydaje się szczególnie istotna z punktu widzenia przedsiębiorcy zajmującego się obrotem zabudowanymi nieruchomościami gruntownymi, nieruchomościami budynkowymi oraz nieruchomościami lokalowymi. Ujawnienie się wad fizycznych oraz skorzystanie przez kupującego z uprawnień z tytułu rękojmi nakłada na przedsiębiorcę określone koszty, które powinien on uwzględnić przy planowaniu inwestycji i obliczaniu przyszłego zysku.
W celu właściwej interpretacji norm prawnych oraz charakteru prawnego odpowiedzialności z tytułu rękojmi konieczne jest omówienie ratio legis tej instytucji. Charakter prawny umowy sprzedaży polega na ekwiwalentności świadczeń stron umowy. Gdy wbrew wiedzy kupującego rzecz jest wadliwa, zapewne wpłynęłoby to na wartość zaoferowanej przez niego ceny lub też zaważyło na tym, że kupujący nie podjąłby decyzji o zawarciu umowy. Ratio legis stanowi zatem możliwość przywrócenia ekwiwalentności świadczeń albo wyeliminowanie stosunku prawnego.
Przepis art. 556 par. 1 k.c. oparty jest na zasadzie odpowiedzialności absolutnej sprzedawcy. Ustawodawca nie stworzył definicji legalnej budynku na potrzeby kodeksu cywilnego. W prawie budowlanym w art. 3 pkt. 2 ( ustawa z 7 lipca 1994 ) oznacza, że jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony przy pomocy przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach. Czy zatem szczególnym terminem dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne jest budynek w rozumieniu prawa budowlanego ?
Opowiedzenie się za takim rozwiązaniem może być uznane za logiczną konsekwencję. Jednakże taka interpretacja może godzić w ratio legis omawianego przepisu. Dlatego jest drugi pogląd oparty na wykładni funkcjonalnej, który prowadzi do wniosku, że budynkiem w rozumieniu omawianego przepisu jest każdy obiekt budowlany o złożonej konstrukcji i istotnym znaczeniu gospodarczym. Przeciwnicy tego poglądu wywodzą swoje poglądy z reguły wykładni językowej zakazującej stosowania wykładni rozszerzającej w stosunku do wyjątków. Pamiętać należy, że reguły te nie mają charakteru absolutnego.
Czym jest wada fizyczna budynku ?
a) cecha rzeczy sprzedanej, która powoduje zmniejszanie wartości rzeczy lub jej użyteczności ze względu na celu oznaczony w umowie, wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy
b) brak właściwości rzeczy, o których istnieniu sprzedawca zapewnił
c) wydanie rzeczy w stanie niezupełnym
Trzyletnim terminem wygaśnięcia uprawnień z rękojmi powinno się obejmować te elementy złożonej konstrukcji budynku, które są związane z jego funkcją w taki sposób, że bez nich spełnienie tej funkcji jest niemożliwe lub utrudnione. Należy brać pod uwagę cechy badanego elementu, jak jego przeciętny okres trwałości i stopień połączenia z budynkiem. Tak rozumianymi wadami jest np. niewykonanie wszystkich elementów lub wykonanie niektórych z materiałów niższej jakości bądź materiałów zamiennych, innych niż wynika to z przedstawionego projektu. Wadą budynku są również wszelkie elementy zmniejszające użyteczność techniczną tj. wady fundamentów, ścian nośnych, dachu oraz schodów służących do komunikacji. Zmniejszenie użyteczności technicznej polega na obniżeniu standardów bezpieczeństwa wynikających z przepisów, projektu, określonych w umowie sprzedaży lub wynikających z różnicy między faktycznym wykonaniem a zapewnieniami sprzedawcy.
Ponadto za wadę mogą być uznane zmniejszenia użyteczności np. osiadanie budynków, mniejsza użyteczność funkcjonalna stanowiących współwłasność schodów, niedostarczenie wymaganej dokumentacji budowy lub dokumentacji budynku pozostającej dla inwestora.
Powstanie uprawnień
Z pewnością momentu powstania uprawnień nie określa art. 568 k.c. który wskazuje jedynie termin wygaśnięcia tych uprawnień.
Termin biegnięcia uprawnień rozpoczyna swój bieg od dnia wydania rzeczy, jednak nie wcześniej niż od dnia zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne:
W razie wystąpienia wady budynku lub jego części kupujący może:
a) odstąpić od umowy
b) żądać obniżenia ceny
c) żądać usunięcia wady, wyznaczając sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie od umowy odstąpi. Uprawnienie to przysługuje jednie wtedy, gdy sprzedawca może być uznawany za wytwórcę rzeczy.
Odstąpienie od umowy jest prawem kształtującym. Złożenie oświadczenia skutkuje koniecznością wzajemnego zwrotu świadczeń umowy oraz złożeniem oświadczenia w formie aktu notarialnego. Jak każde prawo podmiotowe jest ograniczone normami w art. 5 k.c.
Roszczenie obniżenia ceny
Roszczenie zostaje wyłączone, jeżeli zachodzi trudność w wykazaniu przez kupującego wpływu wady na obniżenie ceny.
Podmioty uprawnione do dochodzenia
Kupujący. Nie jest wspólnota mieszkaniowa. Możliwość przeniesienia uprawnień do żądania naprawy rzeczy lub obniżenia ceny trudno jest kwestionować.
