Sprzedaż mieszkania

Chcesz kupić wymarzone mieszkanie? Uważaj, żebyś nie stracił dobytku całego życia! W Polsce istnieje nieskuteczny system weryfikacji danych, przez co może stracić i kupiony lokal oraz oszczędności. I choć problem jest znany o kilku lat, nikt z nim nie może nic zrobić. A tracą niewinni.

- Mieszkanie w nowoczesnym budynku, 3 pokoje, 57 m2. Cena 340 tys. zł. Jak na Mokotów to bajecznie niska cena – mówi pani Ilona o ogłoszeniu, które ją zaintrygowało. – Zdecydowałam się z mężem, by pojechać je zobaczyć. W końcu taka okazja zdarza się nieczęsto, a my właśnie chcieliśmy kupić większe mieszkanie. Dodam, że prawie w tej cenie sprzedaliśmy kawalerkę – opowiada kobieta.

- Mieszkanie w nowoczesnym budynku, 3 pokoje, 57 metrów. Cena 340 tys. złotych. – W ten sam sposób zaczyna opowiadać Krzysztof. Ogłoszeniem zainteresowała się jego żona i po przekazaniu dobrej informacji, bez chwili zastanowienia pojechali zobaczyć mieszkanie.

Miało być jak z bajki, ale rzeczywistość ich troszkę zaskoczyła.

W styczniu 2012 r. niezależnie pojechali na Mokotów zobaczyć mieszkanie. Scenariusz w obu przypadkach wyglądał tak samo. Najpierw zachwyt nad pięknie urządzonym lokalem, następnego dnia decyzja o kupnie.

- Umówiłam się z właścicielem do notariusza na za 2 tygodnie. Do tego czasu miałam mieć całą gotówkę. Właściciel nie chciał przelewów na konto, bo procedury się wydłużały, a jemu spieszyło się do chorych rodziców w Stanach. Miał lecieć w połowie lutego i tylko dlatego tak tanio sprzedawał mieszkanie – mówi dalej Ilona.

- Właściciel przyniósł pełną dokumentację: mapy, odpis z księgi wieczystej, nawet operat szacunkowy i wszystkie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Umówił się ze mną u notariusza, tam po sporządzeniu wszystkich „papierów” i podpisaniu, przekazałem 330 tys. złotych w gotówce. Pozostałą część miałem przelać na konto, bo akurat tych 10 tys. nie udało mi się dozbierać – opowiada dalej.

Dokładnie w ten sam sposób postąpiła druga para.

- W umówionym terminie pojechaliśmy pod Warszawę, do notariusza. Właściciel mówił, że tam będzie najszybciej i najtaniej. Wszystko przebiegło sprawnie, przekazaliśmy w gotówce całą kwotę – opowiada swoja historię Krzysztof.

Z późniejszych relacji można się dowiedzieć, że obie pary były umówione w ten sam dzień. Tym samym, zamiast wymarzonego domu, zafundowały sobie sporo problemów…

Problemy ujawnią się w sądzie

- Do chwili ostatniego zweryfikowania w sądzie, nie mamy pewności, że nie wpłynął inny wniosek o zmiany. W takich przypadkach jest możliwe, że właściciel sprzedaje mieszkanie dwóm czy nawet większej liczbie osób, bo w sądzie nie decyduje data transakcji, ale wpływu do sądu wieczystoksięgowego – wyjaśnia Krzysztof Kamiński, prawnik.

Dlatego warto tuż przed transakcją sprawdzić księgi, a po podpisaniu aktu prosić notariusza o natychmiastową wizytę w odpowiednim sądzie. W innym przypadku, sprawa się może skomplikować, bo prawnicy mają trzy dni na dostarczenie zmian.

I tak się stało w przypadku obu par. - Z mężem, dzień po transakcji, zaczęliśmy powoli wywozić rzeczy już byłego właściciela. Nie były nam potrzebne, więc porozdawaliśmy je po znajomych. Kiedy zaczęliśmy malować ściany, ktoś wszedł do mieszkania – opowiada Ilona. - Otwieramy drzwi i widzimy, że ktoś maluje nasze mieszkanie. Na początku pomyślałem, że w ramach bonusu właściciel nam odświeża wszystko, później przekonałem się, że to nie tak – kończy historię Krzysztof.

Pary po kilkuminutowym zdziwieniu przedstawiły dokumenty wskazujące na prawa do własności. Data transakcji była ta sama, dane poprzedniego właściciela też. Wszystko działo się zgodnie z prawem. A jednak, coś poszło nie tak.

- Próba kontaktu z właścicielem skończyła się fiaskiem. Nie odbierał telefonu, nie odpisywał na maile. Postanowiliśmy zgłosić sprawę na policję, żeby ta zbadała sprawę - dodaje Ilona.

Po przyjęciu zgłoszenia, skonsultowaniu się z prawnikami, pozostało skierować sprawę do sądu cywilnego o ustanowienie własności.

- Ten spór ciągnie się już 2 lata. Ciężko będzie coś zrobić, żeby nie stracić wszystkiego, a wiadomo, że żadna ze stron nie chce odpuścić dorobku całego życia. Wspólnie postanowiliśmy wynająć feralne mieszkanie. Przynajmniej do czasu wyjaśnienia, a może złapania oszusta. Ten jest nieuchwytny, ale czynsz i odstępne pokryją koszty sądowe. Dobrze, że przynajmniej mam bardzo uczciwych współwłaścicieli – kończy Krzysztof.


Jest rozwiązanie

Jak komentuje Łukasz Wantuch, prawnik i przedsiębiorca, w obecnym systemie jest możliwe, by notariusze i każdy z nas, kto ma dostęp do Elektronicznej Księgi Wieczystej, mógł sprawdzić stan prawny.

- Problem polega na tym, że nie pokazuje ona aktualnego stanu, lecz sprzed kilku dni. Istnieje co najmniej kilkudniowa luka między podpisaniem aktu notarialnego a umieszczeniem w księdze tzw. Wzmianki, czyli informacji, że księga jest przedmiotem obrotu. Po tzw. wzmiance, po kilku dniach/tygodniach następuje pełny wpis do księgi. W obecnym systemie należy po prostu liczyć na szczęście – mówi Wantuch. - Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Ale jednak procesy są długie i żmudne – dodaje prawnik.

Niestety, w Polsce poza niezależnymi pomysłami, nie istnieją systemowe rozwiązania na załatanie tej luki. Jednym z pomysłów jest stworzenie kompleksowej obsługi informatycznej dla wszystkich instytucji zajmujących się nieruchomościami, w tym sądów i notariuszy.

- Jest to system "Pacta Sunt Servanda", służy do "uszczelnienia" rynku nieruchomości i zabezpiecza przed wielokrotną sprzedażą tego samego mieszkania czy domu. Jest to program komputerowy, dzięki któremu notariusz przy pomocy internetu będzie mógł sprawdzić, czy ta sama nieruchomość nie jest właśnie sprzedawana innej osobie na drugim końcu Polski. Dzięki numerowi księgi wieczystej będzie można on-line sprawdzić, co w danym momencie dzieje się z nieruchomością. W obecnym systemie prawnym istnieje kilkudniowa luka między podpisaniem aktu notarialnego a wprowadzeniem informacji do Elektronicznej Księgi Wieczystej. Oszust może wykorzystać tę lukę i sprzedać wiele razy to samo mieszkanie kilku osobom u różnych notariuszy – mówi Piotr Kończakowski, przedstawiciel firmy Borowiecki, Baum i Welt. - Program jest darmowy dla polskich sądów i osób kupujących mieszkanie, od notariuszy pobierany jest miesięczny abonament w wysokości 50 zł brutto – dodaje Kończakowski.

Nie wiadomo, czy nowoczesny program przyjmie się w sądach powszechnych, na razie ministerstwo sprawiedliwości nie chce komentować sprawy.

- Poza wymienionym programem, który może być dobrą alternatywą, w obecnym systemie jedyny sposób to tzw. depozyt notarialny, czyli po podpisaniu aktu notarialnego przekazujemy notariuszowi pieniądze, i dopiero po uzyskaniu wpisu do księgi notariusz przekazuje pieniądze sprzedającemu. Ale taki system ma dwie wady:
1) Musi się zgodzić sprzedający, że dostanie pieniądze po kilku tygodniach a nawet miesiącach
2) Notariuszowi trzeba zapłacić dwa razy, raz za podpisanie aktu notarialnego, drugi raz za depozyt – kończy Łukasz Wantuch.

Inaczej dla kupujących felerne mieszkania szansa jest tylko w sądach. Jak można przeczytać w wyroku Sądu Najwyższego: "przy przenoszeniu własności nieruchomości - ze względu na zasadę uczciwego obrotu i brak konstytutywnego charakteru wpisu - można i należy wymagać, aby nabywca nieruchomości, zapoznał się, chociażby we własnym dobrze rozumianym interesie, nie tylko z treścią księgi wieczystej, ale także z tym, w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje."

- Trzeba bowiem mieć na uwadze to, że nieaktualne wpisy w wielu księgach wieczystych nie są u nas zjawiskiem rzadkim, ponieważ pozaksięgowe zmiany właściciela są rezultatem szeregu zdarzeń, a powszechność ksiąg wieczystych nie istnieje. Dlatego można wymagać od nabywcy, który chce skorzystać z rękojmi, aby dochował nie tylko zwykłej staranności, ale także, gdy wymagają tego okoliczności, zasięgnąć informacji np. w organach administracji rządowej lub samorządowej. Najważniejsze jednak, by nie wpłacać pieniędzy natychmiast po transakcji. Odczekajmy tydzień, niech sądy zaktualizują swoją bazę. Te kilka dni mogą nam zaoszczędzić kilkaset tysięcy złotych – mówi Kamiński. - A sam pomysł na stworzenie takiej aplikacji monitorującej… No cóż, jest dobry, ale jeśli ktoś potrafi robić przekręty w sądzie, to i z prywatnym przedsięwzięciem sobie poradzi – kończy.

źródło onet.pl

Koszty

PODATEK PCC

1. Stawki podatku wynoszą:
1) od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów
prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
lokalu w małym domu mieszkalnym 2 %,

2. WPIS DO HIPOTEKI PRAWA WŁASNOŚCI
opłata stała 200 zł

3 TAKSA NOTARIALNA

3. Podstawą określenia maksymalnej stawki jest:
1) przy umowie zamiany – najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy;
2) przy działach – ogólna wartość majątku podlegającego działowi;
3) przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste – wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku – skapitalizowana wartość
opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn;
4) przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu – wartość tych rzeczy lub praw;
5) przy licytacjach i przetargach – cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu;
6) przy losowaniach nagród – wartość wylosowanych nagród;
7) przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) – wartość świadczeń powtarzających się za czas, na
jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony – wartość świadczeń za okres 10 lat;
8) przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego – wartość przedmiotu czynności określona według pozycji posuwającej
się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa – według tej niższej sumy.
§ 3.3) Maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku
czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy
z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
§ 4. Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat.

§ 6. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1) umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,
2) umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
3) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
4) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym,
dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw
przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny,
5) umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
6) umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym
przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),
7) umowę zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu
jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119,
poz. 1116, z późn. zm.5)),
8) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu,
zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych,
9) umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,
10) umowę przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego
działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych,
11) ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt 1,
12) przebieg licytacji lub przetargu,
13) przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej,
14)6) umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492),
15)6) umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi
do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku
od spadku i darowizn,
15a)7) umowę deweloperską,
16)8) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
17)6) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia
27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.9)),
18)10) umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, w tym w wykonaniu
umowy deweloperskiej,
19)10) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego
– maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.

§ 16. Za dokonanie czynności notarialnej niewymienionej w przepisach poprzedzających maksymalna stawka wynosi 200 zł.

PODATEK VAT
23 %

Minister środowiska powołał zespół ds. monitorowania ustawy śmieciowej

Minister środowiska Maciej Grabowski powołał zespół ds. analizy wdrażania tzw. ustawy śmieciowej - poinformował resort. Grupa przedstawicieli m.in. gmin oraz przedsiębiorców - pod kierownictwem prof. Andrzeja Kraszewskiego - zarekomenduje zmiany w ustawie.

Jak w piątek wyjaśnił resort, zespół przeprowadzi analizę stanu wdrażania systemu gospodarki odpadami komunalnymi, na podstawie której przedstawi ministrowi rekomendacje rozwiązań organizacyjnych, legislacyjnych i ekonomicznych, które usprawnią działanie nowego systemu.

W skład zespołu wchodzą przedstawiciele miast, gmin wiejskich, urzędów marszałkowskich, właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców, który realizują zadania przewidziane w ustawie. Szefem grupy jest były minister środowiska prof. Andrzej Kraszewski, a jego zastępcą prof. Marek Górski z Uniwersytetu Szczecińskiego.

W skład zespołu wchodzą też: doradca ministra Jan Polaczek, Marcin Chełkowski - Ove Arup & Partners International Ltd., Krzysztof Choromański - Związek Miast Polskich, dr Grażyna Ciemniak - Unia Metropolii Polskich, Ryszard Deluga - Związek Województw RP, Adam Ludwikowski - Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Ochrony Środowiska, dr inż. Piotr Manczarski - Politechnika Warszawska, Dariusz Matlak - Polska Izba Gospodarki Odpadami, Barbara Różewska - Stowarzyszenie Mieszkańców "Grunt to Warszawa", Edward Trojanowski - Związek Gmin Wiejskich RP, Tomasz Uciński - Krajowa Izba Gospodarki Odpadami.

Ministerstwo dodało, że w pracach zespołu jako doradcy będą mogli brać udział także przedstawiciele administracji państwowej, samorządów czy środowisk naukowych i gospodarczych.

Zespół ma pracować do 30 czerwca 2014 r.

Resort podał także adres mailowy (odpady@mos.gov.pl), na który swoje uwagi i propozycje zmian co do funkcjonowania systemu mogą zgłaszać mieszkańcy, właściciele nieruchomości i przedsiębiorcy zajmujący się gospodarką odpadami.

Ministerstwo zapewnia, że uwagi będą gromadzone i publikowane na stronie www.naszesmieci.pl. Zostaną one także przekazane do rozpatrzenia zespołowi ds. wdrażania ustawy.

Od 1 lipca 2013 r., zgodnie z tzw. ustawą śmieciową, obowiązek gospodarki odpadami komunalnymi przejęły gminy. Samorządy miały 1,5 roku na przygotowanie się do nowego systemu - na przeprowadzenie przetargów na odbiór śmieci, wprowadzenie nowych opłat śmieciowych, zebranie deklaracji od właścicieli nieruchomości.

źródło: rp.pl

Nowe przepisy, zamiast chronić urokliwe widoki, mogą naruszać konstytucję.

W miejscach cennych przyrodniczo ma nie być farm wiatrowych czy innych konstrukcji, które mogłyby zakłócić sielski krajobraz. Taki jest cel projektowanych zmian w tzw. ustawie krajobrazowej. W praktyce może się jednak okazać, że niektóre czynności będą przez przedsiębiorców i urzędników wykonywane dwa razy.

Zgodnie z projektem marszałkowie województw mają raz na 20 lat sporządzać audyty krajobrazowe. Jeśli w danym miejscu znajdą się cenne przyrodniczo obiekty, pojawi się konieczność uchwalenia urbanistycznych zasad ochrony krajobrazu. Taką uchwałę podejmie sejmik województwa. Będzie ona mogła wprowadzić ograniczenia dotyczące lokalizowania zabudowy, wielkości budynków. Może też wskazać materiały budowlane dopuszczone do zastosowania w danym miejscu czy kolorystykę obiektów. W czasie planowania inwestycji trzeba będzie przeanalizować, czy nie zakłócą krajobrazu.

Analizy tego, jak np. dany obiekt wpływa na krajobraz, dokonuje się już dzisiaj. Tak się dzieje, gdy inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko. Po wejściu w życie rozwiązań tzw. ustawy krajobrazowej wiele inwestycji będzie wymagało przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko na podstawie obecnych regulacji, a na podstawie nowych – osobnego sprawdzenia, czy np. budowla nie zakłóci krajobrazu.

– Dojdzie do zdublowania oceny oddziaływania na krajobraz, pojawi się chaos planistyczny i ryzyko kolizji interpretacyjnych – mówi Arkadiusz Sekściński z Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej. Dodaje, że w różnych dokumentach mogą się pojawić odmienne diagnozy wpływu danej inwestycji na krajobraz.

To nie koniec zarzutów. Okazuje się, że również audyty krajobrazowe marszałków mogą się okazać powieleniem istniejących rozwiązań. Zgodnie z prawem ochrony środowiska podczas sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego trzeba scharakteryzować elementy przyrodnicze na danym obszarze.

Zdaniem Arkadiusza Sekścińskiego to kolejny przykład dublowania obowiązków i niejasnych zależności między istniejącym systemem a nowymi propozycjami.

Co więcej, nowe regulacje mogą być niezgodne z konstytucją. Chodzi tu głównie o to, że ochrona krajobrazu będzie ustalana na poziomie województwa, a nie gmin.

– Wyposażenie organów samorządu województwa w kompetencje, które zgodnie z konstytucyjnym domniemaniem właściwości powinny przysługiwać gminom, skutkować będzie naruszeniem zasady proporcjonalności powoływanej przez Trybunał Konstytucyjny, jako sposobu realizacji zrównoważonego rozwoju – ocenia radca prawny Robert Zajdler, ekspert ds. energetycznych Instytutu Sobieskiego.

Etap legislacyjny: pierwsze czytanie w Sejmie




źródło:

rp.pl