RTBS Administrator

tutaj

Ustawa deweloperska

Zmiany w sytuacji deweloperów mieszkaniowych i banków finansujących

Zakup mieszkania znajdującego się w fazie realizacji, był dotychczas związany z wysokim ryzykiem dla nabywcy, wynikającym m.in. z możliwości bankructwa firmy deweloperskiej. Zrozumiała jest zatem chęć wprowadzenia zmian w relacjach pomiędzy nabywcami, deweloperami i bankami, które by to ryzyko ograniczały.

Obowiązki informacyjne deweloperów

Wprowadzany przez ustawę prospekt informacyjny ma spełnić rolę standardowej oferty handlowej, która ułatwi porównywanie inwestycji i zwiększy przejrzystość rynku. Prospekt powinien zawierać podstawowe dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenia i inwestycji. W przypadku zmian w prospekcie, deweloper powinien doręczyć osobie zainteresowanej informację o zmianie. Niedopełnienie obowiązku sporządzenia prospektu, zatajenie lub podanie w prospekcie nieprawdziwych informacji, podlega karze. Naruszenie pewnych zasad dotyczących sporządzania prospektu uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Przepisy ustawy deweloperskiej pozostawiają wiele wątpliwości, na przykład:
• na podstawie jakich dokumentów deweloper powinien ustalać informacje dotyczące
otoczenia inwestycyjnego (inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km),
• komu deweloper powinien dostarczyć prospekt i jego aktualizacje,
• jak często deweloper powinien aktualizować prospekt.

Warto jednak zauważyć, że wzrośnie ryzyko rozwiązywania umów przez klientów na skutek niedotrzymania warunków umowy lub błędów w prospekcie informacyjnym (zwłaszcza w zakresie oceny otoczenia inwestycyjnego). 

Czego może żądać klient dewelopera

deweloper powinien umożliwić zapoznanie się z księgą wieczystą, dokumentem rejestrowym, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym (a jeżeli deweloper jest spółką celową - jego spółki dominującej) za ostatnie dwa lata oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Umowa deweloperska

Umowa powinna  zawierać szereg elementów określonych w ustawie, wymaga formy aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Finansowanie inwestycji

Ustawa wprowadza obowiązek stosowania rachunku powierniczego, na którym gromadzone będą wszystkie środki wpłacane przez nabywcę na rzecz dewelopera, w związku z konkretną inwestycją.

Wprawdzie ustawodawca pozostawił deweloperom wybór rodzaju rachunku, jednak znaczna część przedstawicieli sektora bankowego skłania się obecnie ku oferowaniu zamkniętych rachunków powierniczych w powiązaniu z kredytowaniem inwestycji.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony jako:

• rachunek zamknięty, z którego wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na

nabywcę prawa do lokalu lub domu,

• rachunek otwarty, z którego wypłaty następują wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia,

zgodnie z jego harmonogramem, po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek

zakończenia danego etapu.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonana wbrew przepisom ustawy wiąże się z odpowiedzialnością cywilną wobec nabywców oraz odpowiedzialnością karną.

Przepisy dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego rodzą wątpliwości co do obowiązków banku prowadzącego rachunek, w szczególności:

• jak i kiedy bank kontroluje, czy środki wypłacane z rachunku otwartego deweloper wykorzystuje na realizację inwestycji,

• jakie dokumenty powinien zbadać bank w związku z kontrolą zakończenia danego etapu

inwestycji,

• jakie są zasady wypłaty przez bank środków z rachunku powierniczego, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, a zasadność takiego odstąpienia jest kwestionowana przez dewelopera,

• jak powinny być liczone maksymalne kwoty przypadające do wypłaty z rachunku otwartego w związku z różnymi terminami i wysokościami wpłat dokonywanych przez poszczególnych nabywców. Jeśli kredyty deweloperskie staną się towarem deficytowym, zwiększy się zapotrzebowanie na uzupełniające lub alternatywne źródła finansowania, którymi mogą być fundusze inwestycyjne lub inwestorzy kapitałowi zainteresowani realizacją przedsięwzięć typu joint-venture.

Upadłość dewelopera

Mimo wszystkich narzędzi weryfikujących jakość projektów deweloperskich, nieuniknione są przypadki upadłości firm deweloperskich. W sytuacji ogłoszenia upadłości, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, będą stanowiły osobną masę upadłości, która posłuży w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców.

Inwestycje rozpoczęte przed wejściem ustawy w życie

Ustawa nie wyjaśnia jednoznacznie kwestii związanych z projektami rozpoczętymi przed

jej wejściem w życie (29 kwietnia 2012r.). Deweloper nie ma obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla projektów, których sprzedaż rozpoczęto (tj. podano do publicznej wiadomości ofertę lokali lub domów) przed wejściem ustawy w życie, ale jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dla tych inwestycji.

Przepisy ustawy nie precyzują na przykład, czy:

• w związku z jej wejściem w życie, należy zmieniać wcześniej zawarte umowy deweloperskie,

• podanie do publicznej wiadomości, przed wejściem ustawy w życie, informacji o rozpoczęciu

procesu oferowania lokali lub domów, dla których nie uzyskano pozwolenia na budowę, zwalnia dewelopera z obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

W przypadku upadłości dewelopera, zgromadzenie nabywców podejmuje decyzje co do:

• zaspokojenia roszczeń ze środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

• kontynuacji budowy i wysokości dopłat koniecznych do jej zakończenia albo

• zawarcia układu.

Wiele aspektów upadłości deweloperskiej nie jest jednak jednoznacznie uregulowanych, np.:

• czy hipoteka ustanowiona na rzecz banku ma pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzytelności nabywców,

• jakie są uprawnienia pozostałych wierzycieli,

• jakie są zasady kontroli uchwał podejmowanych przez zgromadzenie nabywców,

• co się stanie, gdy zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji inwestycji, ale w praktyce nie można jej zakończyć.