umowa deweloperska

Generalnie w ocenie wielu prawników ustawa jest knotem.

Stan prawny do 28 kwietnia 2012 r.

Brak regulacji ustawowej w przedmiocie tzw. umowy deweloperskiej powodował liczne dyskusje i spory na temat charakteru prawnego takiej umowy Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obowiązującym do dnia 28 kwietnia 2012 r. była możliwa i wynikała z ogólnej zasady swobody kontraktowej wynikającej z art.3531 k.c.i miała charakter masowy. W praktyce obrotu deweloperskiego najczęściej można było jednak spotkać umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej, o treści zbliżonej do umowy, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l., które nie spełniały jednak kumulatywnie wszystkich warunków określonych w tym przepisie. Umowa taka jest ważna jeśli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego (Sąd Najwyższy m.in. w wyrokach z dnia lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8 poz. 130 z 30 czerwca 2004 r., sygn. IV CK 521/03, „Palestra” 2008, nr 3-4, s. 268, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10, LEX nr 818561). uznał, że umowa, zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest odrębnym od umowy przedwstępnej i umowy zdefiniowanej w art. 9 ust. 1 u.w.l. typem umowy.

Spotykane w obrocie umowy, zawierane przez deweloperów z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, często były nazywane jako przedwstępne. Na tym tle powstawały pytania o kwalifikację prawną tak zawartych umów oraz ich ważność. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, zgodnie z którym zawarcie umowy, o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 u.w.l., w sytuacji niespełnienia przesłanek wymienionych w art. 9 ust. 2 u.w.l. (tj. w sytuacji, gdy deweloper nie dysponuje prawem własności bądź użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek ma zostać wzniesiony, lub nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę budynku) bądź też zawarcie takiej umowy bez zachowania formy aktu notarialnego, nie powoduje nieważności umowy. Umowa taka jest ważna jeśli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8 poz. 130 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. IV CK 521/03, „Palestra” 2008, nr 3-4, s. 268, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10, LEX nr 818561). W sprawach, których dotyczyły wyżej wymienione wyroki, Sąd Najwyższy nie zastosował ani art. 9 u.w.l., ani art. 158 k.c. Uznał przy tym, że umowa, zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest odrębnym od umowy przedwstępnej i umowy zdefiniowanej w art. 9 ust. 1 u.w.l. typem umowy. Jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności prawnych realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. O ważności umowy deweloperskiej nie decydowała również forma prawna zawartej umowy – umowa w formie aktu notarialnego, czy też umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej.

wyrok SN z 30 czerwca 2004r., IV CK 521/03, LEX nr 183717

1. Zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, która nie spełnia wymogów ustępu drugiego, oznacza jedynie, że omawiany przepis nie ma do niej zastosowania, a nie że jest ona nieważna; umowa taka jest ważna, jeżeli odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego.

2. Umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.

3. W wypadku odpowiedzialności wynikającej z niewykonania zobowiązania obejmuje ona szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku poszkodowanej a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby deweloper wywiązał się z umowy i poszkodowana nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie poszkodowanej tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez dewelopera.

Charakter prawny umowy

Zawarcie umowy deweloperskiej oznacza, że obydwie strony przyjmują względem siebie zobowiązania. Jest więc umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną. Mają więc do niej zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o umowach wzajemnych, w tym art.487 § 2 k.c. Zatem zarówno kupujący, jak i deweloper są względem siebie zarówno dłużnikami, jak i wierzycielami. Zobowiązania stron nie muszą być równoważne.

Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy jest tylko lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny dla celów mieszkaniowych. Legalną definicje lokalu mieszkalnego określa art.3 pkt. 2 ustawy przez odesłanie do art.2 ustawy o własności lokali, jednak z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu, a więc z wyłączeniem lokali użytkowych np. lokalu na cele biurowe, lokalu garażowego oraz udziału w takim lokalu.

Kiedy umowa jest nieważna

Należy zauważyć, że Sąd Najwyższy w wyroku z 3 września 2009 r.,I CSK 6/09, MoP. 2009/20/1083 stwierdził iż: Umowa przeniesienia odrębnej własności lokalu bez określenia udziału w prawie do gruntu jest nieważna, chyba że na podstawie innych danych w niej zawartych można ustalić związany z lokalem udział w prawie do gruntu.

Jakie uprawnienia ustawa gwarantuje kupującym

Ustawa wprowadza środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed nierzetelnym postępowaniem deweloperów oraz przed ich upadłością. Do mechanizmów ochrony należy zaliczyć:

a/ obligatoryjne założenie dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego bankowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego),

b/ wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera do osobnej masy upadłości, z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali lub domów jednorodzinnych,

c/ obligatoryjna forma notarialna umowy deweloperskiej, stanowiąca podstawę wpisu roszczenia do księgi wieczystej, co ułatwi kupującemu wyegzekwowanie od dewelopera prawa do lokalu,

d/ dostęp do informacji na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku i sąsiednich nieruchomości, przez prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego.

Zawarcie umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej

Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć z uwagi na treść art. 158 zdanie pierwsze k.c. w zw. art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c. nie może ona rodzić skutków w zakresie roszczeń rzeczowych w stosunku do dewelopera. wyrok SA w Warszawie z 2012-10-18 VI ACa 595/12, LEX nr 1293073

Dlaczego zadbanie o kwalifikacje umowy jest ważne

Należy pamiętać, że tytuł umowy nie świadczy o jej kwalifikacji prawnej. Dlatego bardzo ważne, aby profesjonalista zadbał o jej prawidłową konstrukcję zgodną z interesem klienta, ponieważ kwalifikacja prawna przesądza o tym, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego, o zakresie odszkodowania należnego stronom umowy w sytuacji niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy, jak również o terminie w ciągu, którego roszczenia te mogą być skutecznie dochodzone przed sądem.

Czy kupujący mogą kupić nieruchomość w trybie art. 9 uwl ? 
Czy jest to dla nich korzystniejsze ?

Tak mogą dokonać odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia-po zakończeniu budowy-odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Do ważności umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na  którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Zaletą tego trybu jest, że wprowadza instytucję zastępczego wykonania tj. w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. Przy umowie deweloperskiej nie ma możliwości zastępczego wykonania umowy.

Essentialia negotii umowy deweloperskiej - art. 22

Analizując treść art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U. 2011 Nr 232 poz. 1377 z której wynika, ze umowa deweloperska zawiera w szczególności:... wymienione punkty, dokonując wykładni gramatycznej poprzez zawarcie stwierdzenia w szczególności. Należy wskazać, że art. 22 wyżej wskazanej ustawy zawiera essentialia negotii umowy deweloperskiej czyli istotne składniki treści umowy. W związku z tym w art. 29 ustawy zostało uregulowane, że jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 nabywca ma prawo odstąpić od umowy.

Jakie roszczenia można wpisywać do księgi wieczystej

Przy zawieraniu umowy sprzedaży należy pamiętać, że nabywca powinien wpisywać swoje roszczenia do KW. Co do zasady należy wpisać trzy roszczenia 1) wybudowanie budynku 2) wyodrębnienie lokalu 3) przeniesienie prawa własności.

Wprowadzenie instytucji umowy przedwstępnej

Wcześniej z umową przedwstępną były problemy doktrynalne. Były różne skutki zawarcia umowy przedwstępnej.Należy się zastanowić jaki ma mieć charakter umowa, czy ma mieć skutek rzeczowy, czy zobowiązaniowy. 

Jeżeli kupującemu bardzo zależy na zakupie nieruchomości, a nieruchomość jest atrakcyjna ponieważ jest wielu zainteresowanych, to dla kupującego korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej wraz ze wpisem roszczenia do księgi wieczystej w trybie art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, czyli przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia uzyskuje się skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej ogranicza w praktyce skuteczne rozporządzanie tym lokalem na rzecz innych osób, bowiem wpis roszczenia wyłącza dobrą wiarę kolejnej osoby, która zawarłaby umowę deweloperską dotyczącą tego samego lokalu.

Wtedy w przypadku gdy sprzedający nie będzie chciał sprzedać nieruchomości. To można złożyć pozew  w trybie art. 64 kc czyli prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Istotne jest aby żądanie pozwu było prawidłowo sformułowane czyli stwierdzenie, że wyrok zastępuję umowę. Jeżeli tego nie będzie to wtedy jedynie będzie zobowiązanie zasądzone do zawarcia umowy, co się wiąże z wyższymi kosztami, zwłaszcza taksy notarialnej.

Po uzyskaniu wyroku wystarczy stwierdzenie prawomocności wyroku oraz, że wyrok zastępuje umowę. Nie ma obowiązku występowania o klauzulę wykonalności, gdyż w tej sprawie oświadczenie woli nie jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela.

Wtedy w trybie art. 1047 kpc. na podstawie wyroku może dokonać wpisu zmiany właściciela do KW w dziale drugim. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Jakie są ogólne zasady dochodzenia roszczeń odszkodowawczych

Po pierwsze należy dążyć do realizacji zasady realnego wykonania zobowiązania. Dopiero gdy to jest niemożliwe można dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

Jakie są sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy

Są dwa rodzaje odpowiedzialności:
1 z umowy - 471 kc ogólnie jest domniemanie winy wykonawcy, pełna szkoda
2 za czyn niedozwolony - 415 kc winę należy udowodnić

Przy odpowiedzialności z tytułu umowy zgodnie z art. 471 kc dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z nienależytego lub niewykonania umowy, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialność nie ponosi. Zatem wierzyciel musi wykazać szkodę oraz związek przyczynowy. Przy tej odpowiedzialności sąd uważa, że istnieje obowiązek pełnej szkody, orzeczenie SN z 20.06.2013 r. IV CSK...

Przy odpowiedzialności deliktowej należy wykazać winę. Dla przykładu w przypadku odpadania tynku z elewacji, należy wykazać, że materiały użyte w trakcie budowy są atestowane i nieprzeterminowane, a odpady tynku są błędem w sztuce budowlanej. W sądzie są to bardzo trudne procesy.

 Doprecyzowanie umowy rezerwacyjnej i informacji, które deweloper musi zamieścić w prospekcie informacyjnym oraz danie konsumentom możliwości odmowy odbioru nieruchomości zawierającej istotne wady. Które z postulatów znajdą się w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego ?

Czy Powód musi podawać podstawę prawną żądania pozwu

Nie musi podawać podstawy prawnej, chociaż Sąd woli taką sytuację, bo jest to dla niego łatwiejsze. Jednak Powód musi podawać fakty, a sąd dokonuje kwalifikacji prawnej.

Wymagalność roszczenia odszkodowawczego

Do niedawna była rozbieżność orzecznictwa. Przyjmowało się momentem wymagalności roszczenia był moment zdarzenia czyli wykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Z uwagi na fakt, że miedzy zdarzeniem a pojawieniem się szkody może upłynąć długi okres czasu. Szkoda się nie pojawiła. To dochodziło  w praktyce do takich sytuacji, że roszczenie było już przedawnione przed powstaniem szkody. To było nieprawidłowe i bezsensowne. W związku z tym przy takich rozbieżnościach przyjmuje się, że moment wymagalności roszczenia powstaje  z momentem pojawienia się szkody.

Czy rażące niewykonanie zobowiązania można zakwalifikować jako delikt 

Tak.

Co ma zrobić deweloper gdy wstępnie sprzedał mieszkanie, a kupujący uchyla się od odbioru mieszkania

Deweloper ma ustawowe prawo odstąpienia od umowy. Deweloper musi wezwać kupującego do odbioru mieszkania. W przypadku braku odbioru. Może złożyć kupującemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy w takiej samej formie w jakie została zawarta umowa. Przy odstąpieniu od umowy strony powinny traktować to jakby umowa nigdy nie istniała, czyli powinni sobie wszystko zwrócić.  

Co w sytuacji gdy kupujący nie odebrał mieszkania, deweloper odstąpił, a obecnie realna wartość mieszkania jest niższa niż była w momencie zawierania umowy

W takiej sytuacji deweloper powinna zostać dokonana wycena wartości nieruchomości na chwilę obecną. Jeżeli wycena wykaże, że wartość nieruchomości jest niższa, to deweloper może różnicę potrącić z częściową spłatą. Wydaje się, że takie rozwiązanie powinno być prawidłowe, ale nie ma ugruntowanej linii orzeczniczej, ponieważ różnice w cenach nieruchomości wahały się mocno w latach 2007, 2008. Z tego co mi wiadomo do SN nie dotarły jeszcze takie sprawy.

Kiedy umowę można rozwiązać

Tylko wtedy gdy istnieje.

Czy z tytułu nienależytego wykonania umowy można dochodzić zadośćuczynienia

W praktyce bardzo trudne, należałoby wykazać, że nie jest to słaba odporność psychiczna jednostki tylko obiektywne przyczyny związane z dolegliwościami wynikającymi z nienależytego lub niewykonania umowy.

Odpowiedzialność kontraktowa, w odróżnieniu od deliktowej, obejmuje raczej jedynie szkody majątkowe. Zadośćuczynienie pieniężne za doznaną krzywdę może być przyznane raczej jedynie w przypadkach określonych w ustawie, która łączy je z odpowiedzialnością deliktową. W orzecznictwie przyjmuje się, (wyrok SN z 17 grudnia 2004 r., II CK 300/04, LEX nr 146416). Przyjmuje się, że jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy naraża człowieka na dodatkowy wysiłek, poważne cierpienia czy niedogodności, to takie zachowanie zobowiązanego wypełnia znamiona czynu niedozwolonego. Jeżeli wspomniane dolegliwości są następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, to dłużnikowi trzeba postawić zarzut nie tylko niewykonania obowiązków kontraktowych, ale jego zachowanie należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Problemy z tym związane pojawiają się zwłaszcza na tle świadczenia usług medycznych i turystycznych (wyrok SN z 9 sierpnia 2005 r., IV CK 69/05, LEX nr 371781).

Ciężar dowodu istnienia wyżej wymienionych przesłanek, faktu aktualizującego odpowiedzialność z art. 471 k.c., istnienia związku przyczynowego oraz powstania szkody, także w postaci utraconych korzyści, w świetle art. 6 k.c. spoczywa na wierzycielu, jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne.

Szkoda w postaci lucrum cessans ma charakter z założenia hipotetyczny, a zatem są to takie korzyści, które w normalnym toku zdarzeń powstałyby z przeważającym prawdopodobieństwem - graniczącym z pewnością.

Czy przy umowie deweloperskiej jest możliwość skorzystania z rękojmi

Celem rękojmi jest zapewnienie ekwiwalentności świadczeń.

Tak zgodnie z art. 27 ust. 6 ustawy w zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera  za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.  Z przepisu nie wynika, jakie dokładnie przepisy, wydaje się że najbardziej zbliżona umowa do umowy deweloperskiej to umowa sprzedaży. Czyli stosuje się przepisy rękojmi przy sprzedaży.

Zgodnie z art. 576 kc uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Zgodnie z art. 568 kc uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku- po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Gdy utracimy rękojmie możemy dochodzić świadczeń na zasadach ogólnych odszkodowawczych. W tym zakresie jest ugruntowane orzecznictwo.  W orzecznictwie Sądu Najwyższego nie budzi wątpliwości dopuszczalność tego typu roszczeń w razie istnienia wad, w sytuacji gdy uprawniony nie skorzystał z roszczeń właściwych dla instytucji rękojmi (zob. uchwałę z dnia 30 stycznia 1970 r. III CZP 102/69, OSNCP 1970/10/176, wyrok z dnia 3 października 2000 r. I CKN 301/00, OSNC 2001/4/58, wyrok z dnia 8 grudnia 2005 r. II CK 291/05, niepubl.). W wyroku z dnia 6 marca 1998 r. III CKN 405/97 (niepubl.), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Ciężar tego wykazania spoczywa na kupującym (art. 6 k.c.). wyrok SN 2007-11-28 ,V CNP 124/07,LEX nr 483295.

Jak się przedawniają roszczenia

Delikt - 442 ( 1) kc roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż 10 lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Jeżeli szkoda wynikła ze zbrodni lub występku, roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem lat dwudziestu od dnia popełnienia przestępstwa bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie zobowiązanej do jej naprawienia.

W razie wyrządzenia szkody na osobie, przedawnienie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Ten przepis uległ zmianie na skutek orzeczenia TK, ( kobieta po szczepionce stała się osobą w stanie wegetatywnym. Rodzina w końcu po  analizie dokumentacji medycznej wykryła, że przyczyną jest, że szczepionka była przeterminowana. Z uwagi na fakt,  ze termin roszczeń zostały przedawnione, TK uznał, że regulacja jakiejś końcowej daty jest nieracjonalna, ponieważ przyczyna szkody może ujawnić się dużo później.Druga sprawa- to chory żołnierz, który zachorował od naświetlania. Przyczynę ustalono dopiero po 10 latach.) 

Przedawnienie roszczeń osoby małoletniej o naprawienie szkody na osobie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez nią niepełnoletności.

Jak się Powód może bronić przed zarzutem przedawnienia 

art. 5 kc gdy Pozwany korzysta z tego prawa a jest to nadużycie. Przykład ktoś był w trudnej potrzebie otrzymał pożyczkę. Polepszyła mu się sytuacja finansowa mimo to zwodził pożyczkodawcę i nie oddawał, a sprawa się przedawniła. Dodatkowo wartość pieniądza zmalała. Wtedy można podnosić taki zarzut.

Jak można rozróżnić czy mamy do czynienia z umową o dzieło czy umową o roboty 

budowlane

Umowa o dzieło dotyczy mniejszego zakresu prac.

Co zrobić gdy sprzedawca sprzedał mieszkanie kilku różnym nabywcom

Wtedy należy wystąpić z roszczeniem w trybie art. 59 k.c. czyli wystąpić o bezskuteczność względną wobec innych kupujących. Następnie wnieść o przeniesienie własności mieszkania na umowę deweloperską.

Wnioski de lege ferenda

Warto zastanowić się nad zmianą art. 13 ustawy deweloperskiej w zakresie wskazania, że nabywca musi w sposób zasadny odstąpić od umowy deweloperskiej. Obecnie nabywca wystarczy, że złoży oświadczenie o odstąpieniu. Deweloperzy w sytuacji gdy odstąpienie jest całkowicie niezasadne, muszą występować w trybie art. 189 kpc o ustalenie czy odstąpienie jest skuteczne czy nieskuteczne.

Ponadto w chwili obecnej umowa deweloperska dotyczy jedynie lokalów mieszkalnych, nowelizacja powinna rozszerzyć zakres przedmiotowy działania ustawy również o lokale użytkowe.

Obecnie nabywca na podstawie ustawy nie może się rozliczyć w sposób rzeczowy, tylko pieniężny ( na przykład zapłata części mieszkania poprzez przekazanie dotychczasowego mieszkania oraz dopłata finansowa). Można się rozliczyć w trybie rzeczowym na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali.

Regulamin wspólnoty i jego moc wiążąca

Istnieje utrwalona linia orzecznicza sądów powszechnych uznająca za niedozwolone uchwalania przez wspólnotę regulaminów o charakterze władczym, zawierających sankcje karne wobec właścicieli lokali.

Wspólnota nie może ingerować w regulaminie w sferę uprawnień właściciela wyodrębnionego lokalu.

Ryzykowne koszty bezumownego korzystania

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat.

Zgodnie z art. 32a ustawy o własności lokali,

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiającej prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nim związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie.

1) wyrażenie zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych prawem budowlanym

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Wykup gruntu, czy czynsz za najem i dzierżawę. Warto się zastanowić.

Układ sklepu to też znak towarowy

Zgodnie z dyrektywą 2008/95/WE mającą na celu zbliżenie ustawodawstw państw członkowskich odnoszącego się do znaków towarowych to co miałoby zostać znakiem, musi spełniać trzy kryteria. Powinno stanowić oznaczenie, musi dać się wyrazić w formie graficznej i ma za zadanie wskazywać, że towary lub usługi pochodzą od konkretnego przedsiębiorcy.

Wyrok z 10 lipca 2014 r. w sprawie C-421/3