Umowa najmu

W zachodnich krajach wynajmujący pyta najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie, dowód osobisty oraz referencje od osoby od której wcześniej wynajmował.

Jaka jest różnica miedzy najmem okazjonalnym a zwykłym

Przy umowie najmu okazjonalnego wynajmujący może szybciej eksmitować najemcę, aby eksmisja była możliwa należy pamiętać, że oświadczenie o dobrowolnym wyprowadzeniu się najemcy musi być w formie notarialnej. Dobrą praktyką jest, że to wynajmujący opłaca koszty notarialne.

Kaucja
Dodatkowo w  umowie można uregulować, że w przypadku gdy najemca wcześniej opuści mieszkanie niż przed upływem 6 miesięcy to kaucja przepada.

Kontrola mieszkania
Warto wprowadzić zasady kontroli mieszkania przez wynajmującego, aby ustrzec się przed zarzutami ze strony najemcy naruszenia prywatności. 

Najem prywatny można rozliczać na dwa sposoby. W formie ryczałtu 8,5 % oraz na zasadach ogólnych.

Gdy wynajmującym jest emeryt

Zgodnie z art. 34 ust. 2a. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, 
"Organ rentowy na wniosek podatnika oblicza i pobiera zaliczki na podatek do-chodowy w ciągu roku bez pomniejszania o kwotę określoną w art. 32 ust. 3, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym został złożony wniosek".

Na zakończenie roku podatkowego podatnik składa zeznanie roczne pit 36  i zastosuję w zeznaniu kwotę wolną od podatku.

Jeżeli z tytułu najmu są większe koszty niż dochody to jest strata.

Koszt pomniejsza przychód.

  

Strata jest odliczana przez 5 lat kolejnych podatkowych, jednorazowo nie więcej niż 50 %.

Opłata adiacencka i renta planistyczna

Opłata adiacencka

opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:

podziału nieruchomości,

scalenie i podział nieruchomości,

budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Podstawowe regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 

Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, przy czym wysokość stawki procentowej tej opłaty jest ustalana przez radę gminy w drodze uchwały. Wysokość stawki jest również ustalana w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (w przypadku przeprowadzania takiej procedury).

Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może przekroczyć:

30% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

50% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej lub przeprowadzeniem scalania i podziału nieruchomości.

Opłata planistyczna

Forma daniny publicznej płaconej jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy.

Kwestię opłaty planistycznej normuje art. 36 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązek zapłaty powstaje, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość objętej nim działki, a właściciel zbywa tę nieruchomość lub jej część. W przypadku zbycia w drodze nieodpłatnej czynności prawnej, np. w formie darowizny, przepisy są różnie interpretowane – niektórzy twierdzą, że również darowizna nie zwalnia z obowiązku zapłaty renty. Opłaty tej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę.

Wysokość opłaty

Wysokość renty planistycznej jest określana przez radę gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Określa się ją procentowo w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości (różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu a wartością na dzień zbycia). Zgodnie z ustawą nie może być ona obecnie wyższa niż 30%, a musi być wyższa niż 0%. Według niektórych autorów ustalenie stawki na poziomie 0% jest dopuszczalne, a nawet w niektórych przypadkach nawet wskazane. Pogląd ten nie jest jednak podzielany w orzecznictwie - opłata ta jest dochodem własnym gminy i rada gminy nie może zrezygnować z jej pobierania, na przykład poprzez ustalenie stawki na poziomie 0%.

Pobieranie opłaty

Gmina może wystąpić do właściciela o zapłatę renty planistycznej w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Obowiązek zapłaty renty planistycznej jest stwierdzany w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu odrębnego postępowania. Informacje o działkach zbywanych w danej miejscowości wójtowie, burmistrzowie i prezydenci gmin i miast otrzymują od notariuszy, którzy są zobowiązani do przesłania w ciągu 7 dni wypisu aktów notarialnych potwierdzających sprzedaż gruntu. Również właściciel może, jeszcze przed zbyciem swojej nieruchomości, żądać ustalenia wartości renty i gmina ma obowiązek mu tę wartość ustalić.

Celem renty planistycznej jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Renta ma także stanowić pewną zachętę dla gmin do wyzbywania się atrakcyjnych gruntów i przeznaczania ich pod inwestycje.

Teoretycznie możliwe jest także pobieranie renty planistycznej w przypadku wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy, jednakże na skutek niejasno sformułowanych przepisów (np. braku określenia w ustawie organu, który miałby taką opłatę nakładać - wójt, czy rada gminy) w praktyce nie jest to stosowane.

Gdy wartość działki uległa obniżeniu wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego

W przypadku, gdy wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości ulega obniżeniu, właściciel, który ją sprzedaje, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Takie roszczenia można zgłaszać do gminy również w terminie 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego.

Umowa przedwstępna

Na podstawie art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wynika z tego, że zakres odszkodowania przy umowie przedwstępnej zamyka się w granicach ujemnego interesu umownego, chyba że zgodnie z dyspozycją art. 390 § 1 ostatnie zd. k.c. strony w umowie przedwstępnej odmiennie określiły zakres odszkodowania np. poprzez wskazanie konkretnej kwoty jako np. zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przedwstępnej.

W razie braku umowy stron co do odmiennego zakresu odszkodowania, do należnego odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego, można wliczyć tylko wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji. Odpowiedzialność ta nie może zatem obejmować tego, co strona uzyskałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania. 

Przedawnia się z upływem rocznego terminu przedawnienia roszczeń, o którym w art. 390 § 3 k.c. 

Forma umowy

Jeżeli kupującemu bardzo zależy na zakupie nieruchomości, a nieruchomość jest atrakcyjna ponieważ jest wielu zainteresowanych, to dla kupującego korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej wraz ze wpisem roszczenia do księgi wieczystej w trybie art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, czyli przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia uzyskuje się skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej ogranicza w praktyce skuteczne rozporządzanie tym lokalem na rzecz innych osób, bowiem wpis roszczenia wyłącza dobrą wiarę kolejnej osoby, która zawarłaby umowę deweloperską dotyczącą tego samego lokalu.

Wtedy w przypadku gdy sprzedający nie będzie chciał sprzedać nieruchomości. To można złożyć pozew  w trybie art. 64 kc czyli prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Istotne jest aby żądanie pozwu było prawidłowo sformułowane czyli stwierdzenie, że wyrok zastępuję umowę. Jeżeli tego nie będzie to wtedy jedynie będzie zobowiązanie zasądzone do zawarcia umowy, co się wiąże z wyższymi kosztami, zwłaszcza taksy notarialnej.

Po uzyskaniu wyroku wystarczy stwierdzenie prawomocności wyroku oraz, że wyrok zastępuje umowę. Nie ma obowiązku występowania o klauzulę wykonalności, gdyż w tej sprawie oświadczenie woli nie jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela.

Wtedy w trybie art. 1047 kpc. na podstawie wyroku może dokonać wpisu zmiany właściciela do KW w dziale drugim. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.

Umowa zlecenia

UMOWA ZLECENIA

essentilia negotii umowy

wyrok SN z 4 października 2006 r. II CSK 117/06

Jeżeli celem stosunku umownego jest osiągnięcie określonego rezultatu, to nie wynika stąd, iż dłużnik zobowiązuje się taki rezultat osiągnąć. Treść zobowiązania dłużnika pozostaje bowiem w ścisłej zależności od natury stosunku prawnego. Jeżeli osiągnięcie rezultatu określonego w celu zawarcia umowy uwarunkowane jest od wielu już istniejących lub innych mających nastąpić zdarzeń oraz czynników zewnętrznych, leżących poza oddziaływaniem dłużnika, to z reguły podejmuje on zobowiązanie starannego działania. W zobowiązaniach starannego działania podjęcie przez dłużnika wymaganych czynności przy zachowaniu wiążącego go stopnia staranności oznacza, że dłużnik wykonał zobowiązanie, pomimo iż nie osiągnięto rezultatu określonego w celu umowy.

Nie jest elementem przedmiotowo istotnym umowy zlecenia ustalenie wynagrodzenia

wyrok SN z 23 listopada 2011r. IV CNP 14/11

Przepisy k.c. regulujące umowę zlecenia - z wyjątkiem art. 746 § 3 i 751 k.c. - mają charakter dyspozytywny. To oznacza, że strony konkretnej umowy zlecenia mogą, zgodnie z zasadą swobody umów, odmiennie określić prawa i obowiązki.

Istotą umowy jest natomiast dokonanie czynności prawnej dla dającego zlecenie, ze skutkiem bezpośrednim – w wypadku zlecenia o typie pełnomocnictwa lub – w wypadku zlecenia o typie zastępstwa pośredniego – w imieniu własnym zleceniobiorcy ale na rachunek dającego zlecenie.

Forma umowy

wyrok SN z 9 stycznia 2004 r. IV CK 327/02

Fiducjarny charakter stosunku prawnego łączącego dającego z przyjmującym zlecenie powoduje, że zleceniodawca może w procesie domagać się złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności. Powyższe reguły stosuje się w razie powierniczego nabycia użytkowania wieczystego.

postanow. SN z 30 października 2003 r. IV CK 131/02

Z umowy zlecenia obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości bezpośrednio wynika jedynie obowiązek zleceniobiorcy nabycia nieruchomości, natomiast nie wynika i nie musi być objęty porozumieniem stron obowiązek przeniesienia nabytych praw na zleceniodawcę. Ten ostatni obowiązek ma charakter wtórny; powstaje nie z momentem zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu i znajduje umocowanie w treści art. 740 zd. drugie k.c. (poprzednio - w art. 506 § 2 kz).

wyrok SN z 10 listopada 2010 r. II CSK 256/10

Z treści umowy zlecenia, obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości musi wynikać bezpośrednio obowiązek nabycia przez zleceniobiorcę nieruchomości, a nie musi być umową objęty obowiązek przeniesienia jej własności. Z umowy musi zatem wynikać, że jedna strona zleca drugiej nabycie własności nieruchomości, a druga to zlecenie przyjmuje.

wyrok SN z 25 stycznia 2013 r. II CSK 317/12

1. Roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego prawo własności nieruchomości ma charakter obligacyjny, a jego podstawę stanowi art. 740 zdanie drugie k.c. w związku z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. Do oceny tego roszczenia przepisy art. 221 § 1 i art. 223 k.c. nie mają zastosowania. Ulega ono bowiem przedawnieniu - zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 k.c. - w terminie dziesięcioletnim.

2. Zbycie rzeczy nabytej dla dającego zlecenie przez zleceniobiorcę w imieniu własnym, wbrew postanowieniom umowy zlecenia, nie niweczy roszczenia z art. 740 zdanie drugie w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., ale stanowi przeszkodę do jego skutecznego dochodzenia. W celu usunięcia tej przeszkody, dający zlecenie powinien wystąpić do sądu z powództwem o uznanie czynności uniemożliwiającej zadośćuczynienie jego roszczeniu za bezskuteczną na podstawie art. 59 k.c.

3. Roszczenie z art. 59 k.c. może być dochodzone wyłącznie przeciwko wszystkim kontrahentom umowy, między którymi występuje współuczestnictwo konieczne, jednolite, przewidziane w art. 73 § 2 k.p.c. Wprawdzie powództwo z art. 59 k.c. ograniczone zostało rocznym terminem zawitym, liczonym od daty zawarcia umowy, jednakże w szczególnie uzasadnionych przypadkach, dopuszcza się możliwość stosowania do terminów zawitych - per analogiam - przepisów o przedawnieniu.

uchwała SN z 23 września 2010 r. III CZP 52/10

Umowa zlecenia obejmująca stałe prowadzenie obsługi prawnej mocodawcy, w tym reprezentowanie go przed sądem, może być podstawą pełnomocnictwa procesowego tylko wtedy, gdy przedmiot sprawy obejmuje określoną w tej umowie czynność prawną, faktyczną lub usługę.

wypowiedzenie umowy

wyrok SN z 28 września 2004 r. IV CK 640/03

Umowa zlecenia zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez każdą ze stron w każdym czasie (art. 746 k.c.).

wyrok SN z 23 października 2003 r. V CK 386/02

W art. 746 k.c. jako regułę wyrażono swobodę stron w jednostronnym spowodowaniu zakończenia stosunku zlecenia bez względu na motywy, jakimi kierował się wypowiadający jak i swobodę zrzeczenia się przez strony możliwości rozwiązania stosunku zlecenia, a zabroniono jedynie zrzeczenia się z góry możliwości dania wypowiedzenia z ważnych powodów.

wyrok SN z 9 lutego 2001 r. III CKN 304/00

Zlecenie może wypowiedzieć każda ze stron, bowiem jest to stosunek oparty na wzajemnym zaufaniu i dlatego strony nie mogą z góry zrzec się skutecznie uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów (art. 746 § 3 kc). Jeżeli więc strony nie ograniczyły dopuszczalności rozwiązania zlecenia do ważnych po temu powodów, to nie muszą nawet - składając drugiej stronie stosowne oświadczenie woli - wskazywać powodów wypowiedzenia. Zarazem treść § 3 art. 746 kc wyraźnie wskazuje na to, że zawarta w nim norma prawna ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co skutecznie wyłącza swobodę kontraktową w zakresie objętym przedmiotem jej regulacji.

wyrok SN z 31 maja 2005 r. V CK 530/04

Kwestia "ważności", o której mowa w art. 746 § 3 k.c., nie należy do sfery ustaleń faktycznych, lecz jest ich oceną.

wyrok SN z 21 sierpnia 2008 r. IV CSK 202/08

Strony mogą zastrzec karę umowną na wypadek wypowiedzenia umowy zlecenia z innych powodów aniżeli ważne. Kara umowna - jak wynika z art. 483 § 1 k.c. - może zostać zastrzeżona wyłącznie w odniesieniu do zobowiązania niepieniężnego. Kategoryczne brzmienie art. 483 § 1 k.c. nie pozostawia wątpliwości, że przepis ten w odnośnym zakresie ma charakter iuris cogentis. Kategorię "zobowiązania niepieniężnego" należy jednak rozumieć szeroko.

wyrok SN z 20 kwietnia 2004 r. V CK 433/03

W umowie o świadczenie usług, do której mają zastosowanie przepisy o wypowiedzeniu zlecenia, dopuszczalne jest określenie przez strony terminu jej wypowiedzenia także z ważnych powodów.

Przedawnienie roszczeń

wyrok SN z 19 listopada 2004 r. V CK 237/04

Przeciwieństwem stałego trudnienia się określonymi czynnościami (usługami), o którym mowa w art. 751 pkt 1 k.c. jest wykonywanie czynności danego rodzaju sporadycznie, dorywczo, nieregularnie. Stałe trudnienie się przez określoną osobę czynnościami danego rodzaju dotyczy czynności o charakterze powtarzalnym, których wykonywanie stanowi stałe zajęcie tej osoby, chociażby tylko na przestrzeni ściśle określonego czasu, i przynosi stały, (nie koniecznie wyłączny) dochód.

wyrok SN z 14 stycznia 2004 r. I CK 54/03    

Przewidziany w art. 751 pkt 1 k.c. dwuletni termin przedawnienia dotyczy roszczeń o wynagrodzenie za czynności spełnione przez osobę prowadzącą przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Umowa o dzieło

Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane

wyrok SN z 7 grudnia 2005 r. V CK 423/05

Zasadniczym kryterium rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego.

Drugim wyróżnikiem jest szczególna postać współdziałania inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia wyrażająca się w dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy.

wyrok SA w Szczecinie z 20 grudnia 2012 r. I ACa 441/12

O ile przedmiotem umowy o dzieło jest jego wykonanie (art. 627 k.c.), to w regulacji odnoszącej się do umowy o roboty budowlane art. 647 k.c. nie chodzi o samo tylko wykonanie obiektu, lecz także o sposób jego wykonania - zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Definicja i elementy przedmiotowo istotne

Art. 647 k.c. określa obowiązki stron umowy w zakresie niezbędnym dla uznania zawartej umowy za umowę o roboty budowlane:

- wykonawca: wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz jego oddanie

- inwestor: przygotowanie robót (dokonanie czynności wymaganych przez właściwe przepisy, w szczególności przekazanie terenu budowy i projektu), odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia

ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

c) obiekt małej architektury;

2)  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;

3)  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a) obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

4)  obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

5)  tymczasowym obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe;

6)  budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

7)  robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;

7a) przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

8)  remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym

Czy wszystkie elementy wymienione w art. 647 k.c. stanowią essentialia negotii umowy o roboty budowlane?

Wyrok SN z dnia 6 października 2004 r. I CK 71/04

Istotnym składnikiem umowy o roboty budowlane jest dostarczenie projektu przez inwestora.

Wyrok SN z dnia 26 września 2012 r. II CSK 84/12

Umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym co do zasady towarzyszy projektowanie, przy czym dokumentację projektową powinien dostarczyć inwestor, chyba że podjął się tego wykonawca i zinstytucjonalizowany nadzór.

Z art. 647¹ § 1 k.p.c., obowiązującego od dnia 24 kwietnia 2003 r.  wynika, że elementem przedmiotowo istotnym umowy o roboty budowlane jest też ustalenie zakresu robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Essentialia negotii umowy o roboty budowlane:

- zobowiązanie się przez wykonawcę do wykonania określonego w umowie zakresu robót , których efektem jest oddania określonego obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej

- zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia

czyli dla zawarcia ważnej umowy o roboty budowalne konieczne jest:

- określenie zakresu robót wykonywanych przez wykonawcę osobiście lub za pomocą podwykonawców

- określenie obiektu będącego efektem robót

- określenie wynagrodzenia należnego wykonawcy

- zobowiązanie się inwestora do odbioru obiektu

wynagrodzenie

wyrok SN z 13 lipca 2005 r. I CK 77/05

Przez umowę o dzieło zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia (art. 627 k.c.), zaś przez umowę o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.). Użycie w art. 647 k.c. słowa "umówionego" oznacza, że określenie wysokości wynagrodzenia wykonawcy stanowi essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Innymi słowy, jeżeli w umowie nie ustalono wysokości wynagrodzenia wykonawcy, nie ma umowy o roboty budowlane, a jest zwykła umowa o dzieło.

Czy w zakresie wynagrodzenia należnego wykonawcy możliwe jest odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących umowy o dzieło?

Zakres odesłania zawartego w art. 656 § 1 k.c.:

- skutki opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu

- wykonywanie robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową

- rękojmia za wady obiektu

- uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

Odosobniony pogląd:

wyrok SN z 18 października 2006 r. II CSK 121/06

Skoro ustawodawca kwestię zasad ustalania wynagrodzenia w przepisach o umowie o roboty budowlane w ogóle pomija, w tych przypadkach niewątpliwie zachodzi analogia z przepisów o umowie o dzieło, gdzie przewidziano taki właśnie alternatywny sposób wynagradzania przyjmującego zamówienie (art. 629-632 k.c.). Pominięcie przez ustawodawcę przepisów o wynagradzaniu wykonawcy robót budowlanych jest zatem luką instrumentalną, która wymaga uzupełnienia przez sąd.

Odmienny pogląd wyraził SN m.in. w uzasadnieniu uchwały 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2002 r. III CZP 63/01 wskazując, że dopuszczalność sięgania do odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o dzieło została wyraźnie ograniczona do taksatywnie określonych w art. 656 § 1 k.c. sytuacji, co oznacza, że taka właśnie była wola ustawodawcy, której nie można naruszać drogą rozszerzającej wykładni, ze szkodą dla spójności systemu prawnego. Jest to bowiem przepis szczególny i nie może być interpretowany rozszerzająco. 

Określenie wynagrodzenia zostało więc pozostawione woli stron, przy czym nie ma przeszkód ani do ustalenia wynagrodzenia metodą kosztorysową jak i jako ryczałt.

Wyrok SN z dnia 20 listopada 1998 r. II CKN 913/97

Ryczałt polega na umówieniu z góry wysokości wynagrodzenia w kwocie absolutnej, przy wyraźnej lub dorozumianej zgodzie stron na to, że wykonawca nie będzie się domagać zapłaty wynagrodzenia wyższego.

Jeżeli przy umowie o roboty budowlane strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, zasadą jest, że jedynie z dużą dozą ostrożności można sięgnąć do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących określenia wynagrodzenia za dzieło, a mianowicie art. 629 i 632 § 2 k.c.

wyrok SN z 6 maja 2004 r. II CK 315/03

Nie ma prawnych podstaw do żądania przez wykonawcę umowy o roboty budowlane podwyższenia wynagrodzenia ustalonego w niej z inwestorem ryczałtowo. Nie jest w tym wypadku dopuszczalne odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o umowie o dzieło, przewidujących wyjątkowo taką możliwość. Zawarty w art. 656 k.c. katalog odesłań jest katalogiem zamkniętym. Brak odesłania do przepisów o umowie o dzieło dotyczących podwyżki wynagrodzenia ryczałtowego oznacza zatem, iż żądania podwyższenia na podstawie art. 632 § 2 k.c. takiego wynagrodzenia ustalonego w umowie o roboty budowlane nie można uwzględnić.

Wyrok SN z dnia 15 czerwca 2007 r. V CSK 63/07

Artykuł 632 k.c. może być stosowany w drodze analogii do umowy o roboty budowlane.

wyrok SN z 26 kwietnia 2007 r. III CSK 366/06

W umowie o roboty budowlane strony mogą określić wynagrodzenie za wykonane roboty budowlane (podstawa i dodatkowe) w postaci wynagrodzenia ryczałtowego przy możliwej modyfikacji tego wynagrodzenia w zależności od konieczności wystąpienia robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu robót podstawowych.

Możliwość zmiany ustalonego wynagrodzenia

uchwała SN z 21 lipca 2006 r. III CZP 54/06

Podwyższenie z dniem 1 maja 2004 r. stawek podatku od towarów i usług za roboty budowlane, dokonane ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), nie uzasadnia - bez zmiany umowy zawartej przed dniem 1 maja 2004 r. - obowiązku zamawiającego zapłaty wynagrodzenia netto powiększonego o podatek od towarów i usług według podwyższonej stawki.

wyrok SN z 21 września 2011 r. I CSK 727/10

Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumieć należy stan rzeczy, na który składają się okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem umownym, mające obiektywny charakter, a zatem niezależne od stron, czego one nie przewidywały przy zawieraniu umowy i nie miały podstaw do przewidzenia.

I CK 3/07 wyrok SN z 20 lipca 2007 r.

Nieprzewidywana przez stronę umowy zmiana stanu prawnego może stanowić zdarzenie wywołujące nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 357[1] k.c., jeżeli wpływa na sytuację obu lub jednej ze stron, utrudniając ją do tego stopnia, że spełnienie przewidzianego w umowie świadczenia jest połączone z nadmiernymi trudnościami lub grozi rażącą stratą.

wyrok SN z 17 stycznia 2008 r.  III CSK 202/07

1. Zasadnicze i zaskakujące zmiany stawek celnych i podatkowych mogą być kwalifikowane jako nadzwyczajna zmiana stosunków. Zmiany stanu prawnego (w tym - zasadnicza zmiana w zakresie stawek podatkowych w okresie trwania stosunku obligacyjnego) mają z reguły cechy zdarzenia nadzwyczajnego, o charakterze powszechnym, niezależnym od woli strony i nie mieszczą się w typowym ryzyku kontraktowym stron. Zmiana taka w zasadniczy sposób może wpływać na sytuację prawną stron, w tym, np. na sytuację wykonawcy robót budowlanych w związku z cenotwórczym charakterem podatku VAT.

2. Subiektywną przesłankę zastosowania art. 357[1] k.c. w postaci nieprzewidywalności należy odnosić do gospodarczych następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków.

III CSK 452/06 wyrok SN z 16 maja 2007 r.

1. Artykuł 76 ust. 1 u.z.p. nie stanowi podstawy do żądania zmiany umowy zawartej w sprawie zamówienia publicznego, a rola sądu w zakresie jego stosowania sprowadza się do oceny dopuszczalności zmian umowy wprowadzonych dobrowolnie przez strony lub też do oceny dopuszczalności przymusowej modyfikacji umowy zawartej w sprawie zamówienia publicznego w trybie orzeczenia sądowego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, które z mocy art. 72 ust. 1 u.z.p. mają zastosowanie do tych umów w zakresie nieuregulowanym przez ustawę o zamówieniach publicznych.

2. Artykuł 76 ust. 1 u.z.p. ma zastosowanie tylko w takim zakresie, w jakim w szczególny sposób w odniesieniu do art. 357[1 ]k.c. określa dopuszczalność, niekorzystnej dla zamawiającego zmiany umowy zawartej w sprawie zamówienia publicznego.

gwarancja zapłaty za roboty budowalne

od 7 lipca 2003 r. do 16 kwietnia 2010 r. obowiązywała ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane

uchylona w związku z wejściem w życie przepisów art. 649¹ i nast. k.c.

- ustawa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane miała zastosowanie do umów, których przedmiotem jest wykonywanie robót budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego – obecnie gwarancja jest elementem umowy o roboty budowalne

- podobny cel gwarancji – zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia (w ustawie – terminowe zapłaty za wykonanie robót budowlanych:

wyrok SN z 18 października 2007 r. III CSK 104/07

Wykonawca robót budowlanych, żądający od zamawiającego gwarancji zapłaty, zobowiązany jest wykazać wysokość ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia, którego zabezpieczeniu terminowej zapłaty służyć ma udzielenie tej gwarancji.)

- ten sam sposób udzielenia gwarancji – w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora (prawo wyboru ma inwestor)

- koszty udzielenia gwarancji ponoszą w równych częściach obie strony

- podobnie – zakaz wyłączenie lub ograniczenia w drodze czynności prawnej prawa do żądania gwarancji, wzmocnione bezskutecznością odstąpienia inwestora od umowy spowodowanego żądaniem przedstawienia gwarancji zapłaty

- możliwość żądania przez wykonawcę w każdym czasie (ale po zawarciu umowy) gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora

- brak żądanej gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawnia wykonawcę do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia- stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowalnych z przyczyn dotyczących inwestora

- art. 649⁴ § 3 k.c. – regulacja analogiczna do art. 639 k.c., uprawniająca wykonawcę do żądania wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora

Przepisy art. 649¹ i nast. k.c. mają zastosowanie do umów zawartych od dnia ich wejścia w życie (od 16 kwietnia 2010 r.)

wyrok SN z 17 lipca 2009 r. IV CSK 83/09

Jeżeli strony umowy o roboty budowlane postanowiły, że wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty i tworzona jest tzw. kaucja gwarancyjna będąca zabezpieczeniem kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi czy gwarancji, to takie postanowienia, jako nie należące do przedmiotowo istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, powinny być traktowane jako osobna umowa stron regulująca ich stosunki wynikające z ustawowej rękojmi lub gwarancji wykonawcy robót budowlanych. Ta odrębna umowa stanowi podstawę prawną stosunków stron już po wykonaniu umowy o roboty budowlane. Jeżeli w jej wyniku utworzona została tzw. kaucja gwarancyjna, stanowiąca zazwyczaj część należnego bezspornie wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty budowlane, a po upływie okresu rękojmi czy gwarancji nie stwierdzono wad lub zostały one usunięte, inwestor ma obowiązek zwrotu zatrzymanej kaucji gwarancyjnej, zgodnie z umowa o jej utworzeniu.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne:

Wyrok SN z dnia 16 lutego 2001 r. IV CKN 269/00

Termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o zastępstwo inwestycyjne, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, innych niż wymienione w art. 751 pkt 1 k.c., wynosi trzy lata (art. 118 k.c.).

Status inspektora nadzoru

Wyrok SN z dnia 24 października 2003 r. III CK 57/02

Fakt, że inspektor nadzoru ma określone ustawą obowiązki i uprawnienia, a nie ma wśród nich umocowania do działania jako pełnomocnik inwestora wobec wykonawcy, nie wyklucza możliwości umocowania inspektora do reprezentowania go wobec wykonawcy. Takie umocowanie może być wyraźne lub dorozumiane.

Art. 25. Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

1)  reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

2)  sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;

3)  sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

4)  potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Od dnia 24 kwietnia 2003 r. obowiązuje przepis art. 647¹ k.c. wprowadzający zasadę współodpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy za umowy zawierane z podwykonawcami i wynikającą z tej zasady solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

Wyrok SN z 19 marca 2004 r. IV CK 172/03

Przy świadczeniu z umowy o roboty budowlane zachowanie dłużnika polega na wykonaniu określonych robót, których efektem jest wytworzenie oznaczonego w umowie obiektu, stanowiącego następnie przedmiot odbioru. Nie ma przeszkód, aby strony w umowie przewidziały, że przedmiotem konkretnej umowy o roboty budowlane jest nie cały obiekt, lecz jego część. Tak też w istocie jest z reguły przy bardziej skomplikowanych obiektach. Oprócz umowy inwestora z generalnym wykonawcą, której przedmiotem jest cały obiekt, pojawiają się umowy dotyczące wykonania robót odnoszących się tylko do wyodrębnionych jego części.

Wykonawca a wykonawca generalny i podwykonawcy

Umowa z podwykonawcą

Co wynika z art. 647¹ k.c.?

- zakres robót powierzonych podwykonawcy musi wynikać z umowy zawartej przez wykonawcę z inwestorem

- zawarcie umowy z podwykonawcą wymaga zgody inwestora, a zawarcie umowy przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą – zgody inwestora i wykonawcy

- umowy z podwykonawcą i dalszym podwykonawcą wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności

- inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę

- odmienne postanowienia umów są nieważne

wyrok SN z 17 lutego 2011 r.  IV CSK 293/10

Art. 647¹ § 5 k.c. statuuje ustawową bierną solidarność o charakterze gwarancyjnym w postaci odpowiedzialności ex lege za cudzy dług, co jest odstępstwem od zasady prawa obligacyjnego, zgodnie z którą skuteczność zobowiązań umownych ogranicza się do stron zawartego kontraktu.

uchwała SN z 28 czerwca 2006 r. III CZP 36/06

1. Skuteczność zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o wykonanie zadań wchodzących w zakres umowy o roboty budowlane wymaga przedstawienia mu umowy z podwykonawcą lub jej projektu oraz odpowiedniej dokumentacji.

2. Zapłata wykonawcy wynagrodzenia nie wyłącza odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy na podstawie art. 647¹ § 5 k.c.

wyrok SN z 9 kwietnia 2008 r. V CSK 492/07

1. Zgoda inwestora, o której mowa w art. 647¹ § 2 k.c., ma znaczenie jedynie dla powstania jego odpowiedzialności na podstawie art. 647¹ § 5 k.c., a jej brak nie wpływa na skuteczność umowy zawartej przez wykonawcę i podwykonawcę.

2. Przy uwzględnieniu treści art. 60 k.c. zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą może być wyrażona w każdy sposób.

3. Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, rodząca jego solidarną odpowiedzialność z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy, zawiera element gwarancyjny. Także z tego względu należy opowiedzieć się za możliwością jej złożenia przez inwestora już po zawarciu umowy przez wykonawcę i podwykonawcę.

uchwała składu siedmiu sędziów SN z 29 kwietnia 2008 r. III CZP 6/08

Do zgody wymaganej przez art. 647¹ § 2 i 3 k.c. nie stosuje się art. 63 § 3 k.c. Zgoda ta może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny (art. 60 k.c.); niezależnie od tego zgodę uważa się za wyrażoną w razie ziszczenia się przesłanek określonych w art. 647 ¹ § 2 zd. 2 k.c.

wyrok SN z 6 października 2010 r. II CSK 210/10

1. Przesłanki skuteczności zgody inwestora wyrażonej wprost: ustnie lub na piśmie, określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące skuteczności oświadczenia woli.

2. Zgoda inwestora, wyrażona w sposób dorozumiany czynny, na zawarcie umowy wykonawcy z podwykonawcą, jest skuteczna, gdy dotyczy konkretnej umowy, której istotne postanowienia, decydujące o zakresie solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy są znane inwestorowi, albo z którymi miał możliwość zapoznania się. Inwestor nie musi znać treści całej umowy lub jej projektu, a jego znajomość istotnych postanowień umowy podwykonawczej decydujących o zakresie jego odpowiedzialności nie musi pochodzić od wykonawcy lub podwykonawcy, może mieć dowolne źródło i nie musi być ukierunkowana na wyrażenie zgody na zawarcie umowy podwykonawczej.

wyrok SN z 4 lutego 2011 r. III CSK 152/10

Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą może być wyrażona w dwojaki sposób - bierny (pasywny) oraz czynny (aktywny). Wyrażenie zgody w sposób bierny objawia się brakiem zgłoszenia na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie. Przyjmuje się fikcję prawną, że inwestor zgodę wyraził. Ponieważ jednak w art. 647¹ k.c. chodzi o odpowiedzialność inwestora za cudzy dług, interes inwestora został zabezpieczony poprzez obowiązek przedstawienia mu stosownej dokumentacji. Przyjmując fikcję wyrażenia w sposób bierny zgody, ustawodawca zakłada, że inwestor zapoznał się, a w każdym razie mógł się zapoznać z tą dokumentacją i ma, bądź powinien posiadać, wiedzę o zakresie robót i wynagrodzeniu uzgodnionym w umowie z podwykonawcą.

Drugi sposób wyrażenia zgody (czynny) może przybrać różną formę. Inwestor może wyrażać ją w sposób wyraźny pisemne bądź ustnie, albo poprzez inne zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia jego wolę (art. 60 k.c.). Może zatem nastąpić to poprzez czynności faktyczne, w sposób dorozumiany, na przykład przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w jego dzienniku budowy, odbieranie wykonanych przez niego robót, oraz dokonywanie podobnych czynności. Przepis art. 647¹ § 2 k.c. nie uzależnia odpowiedzialności inwestora od przedłożenia mu dokumentacji, jeśli wyraża w sposób czynny zgodę na udział podwykonawcy w realizacji inwestycji. Może on uzyskać wiedzę o umowie pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą z dowolnego źródła, zarówno przed jej zawarciem, jak i później. Ustawodawca zakłada, że jeżeli inwestor zgodę w sposób czynny wyraża, to wie co robi i nie jest już potrzebny żaden mechanizm obronny.

wyrok SN z 5 września 2012 r. IV CSK 91/12

Zakres przedmiotowy odpowiedzialności inwestora ograniczony jest w art. 647¹ § 5 k.c. do wynagrodzenia należnego podwykonawcy od wykonawcy. Wątpliwość powstaje jednak co do tego, czy inwestor odpowiada także za terminowe dokonanie zapłaty, zatem czy powinien świadczyć również odsetki za opóźnienie powstałe po stronie wykonawcy (art. 476 k.c.). Wykładnia gramatyczna art. 647¹ § 5 k.c. przemawia za ograniczeniem odpowiedzialności inwestora wyłącznie do wynagrodzenia (należności głównej).

wyrok SN z 9 marca 2007 r. V CSK 457/06

1. Brzmienie gramatyczne art. 647¹ § 5 k.c. nie daje podstaw do uznania, iż uzależnia on początek solidarnej odpowiedzialność wykonawcy i inwestora w stosunku do podwykonawcy od daty zawarcia "głównej" umowy o roboty budowlane pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Wręcz przeciwnie, norma ta akcentuje zawarcie umowy z podwykonawcą, nie wspominając nic o umowie wykonawcy z inwestorem. O solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy przesądza data umowy o roboty budowlane zawarta przez tegoż podwykonawcę, a nie data umowy głównej, którą zawarli inwestor i wykonawca na początku procesu inwestycyjnego.

2. Surowa odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy, wprowadzona w art. 647¹ § 5 k.c., wchodzi w grę wówczas, gdy umowa "główna" pomiędzy inwestorem a wykonawcą została zawarta przed dniem zawarcia umowy przez podwykonawcę. O przyjęciu tej odpowiedzialności decyduje zatem data umowy o roboty zawarta przez podwykonawcę, a nie przez inwestora. Należy przy tym podkreślić, że istnienie tej solidarnej odpowiedzialności uwarunkowane jest od spełnienia dalszych przesłanek, wymienionych w art. 647¹ § 2-4 k.c.

Wyrok SN z dnia 15 listopada 2006 r. V CSK 221/06

Jeżeli umowa o roboty budowlane między wykonawcą a podwykonawcą została zawarta po dniu wejścia w życie art. 647¹ k.c., to przepis ten ma zastosowanie także wówczas, gdy umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą została zawarta przed tym dniem.

     

kto jest podwykonawcą w rozumieniu art. 647¹ k.c.

wyrok SN z 17 października 2008 r. I CSK 106/08

Inwestor odpowiada solidarnie wraz z wykonawcą wobec podwykonawcy na podstawie art. 647¹ § 5 k.c. tylko wtedy, gdy rezultat świadczenia podwykonawcy stał się składnikiem obiektu stanowiącego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane.

wyrok SN z 17 października 2008 r. I CSK 106/08

1. Wynikającą z art. 647¹ § 5 k.c. ochroną są objęci zarówno podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o dzieło. Nie są natomiast niewątpliwie umowami o podwykonawstwo w rozumieniu art. 647¹ § 5 k.c. umowy zawierane przez wykonawcę z dostawcą maszyn i urządzeń potrzebnych do wykonania robót budowlanych, jak też umowy zawierane przez wykonawcę z dostawcą materiałów budowlanych.

2. Tylko wtedy, gdy rezultat świadczenia podwykonawcy wchodzi w skład obiektu stanowiącego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane, można usprawiedliwić nałożenie na inwestora obowiązku zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy, połączonego węzłem solidarności z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez wykonawcę. Okolicznością usprawiedliwiającą nałożenie tego obowiązku jest zrealizowanie części świadczenia wykonawcy na rzecz inwestora kosztem podwykonawcy, tj. bez otrzymania za to należnego wynagrodzenia od wykonawcy.

wyrok SA w Warszawie z 17 lipca 2007 r. I ACa 817/06

Nieważne jest postanowienie umowy uzależniające termin zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez wykonawcę od uzyskania wynagrodzenia od inwestora.

Forma zawarcia umowy

Stan faktyczny:

Pozew z 2 kwietnia 2008 r. o zapłatę 125 544 zł z ustawowymi odsetkami od 27 grudnia 2007 r. do dnia zapłaty, wnioski dowodowe:

- dokumenty załączone do pozwu: potwierdzenie wykonania prac, kosztorysy powykonawcze, zestawienie sprzętu, proponowane ceny

- wskazani świadkowie – na okoliczność wykonania prac dociepleniowych, zakresu zleconych robót i przyjętych sposobów ich rozliczenia

- opinia biegłego – z ostrożności procesowej na okoliczność prawidłowości kosztorysów powykonawczych powoda w zakresie ich zgodności ze stawkami funkcjonującymi na rynku robót budowlanych.

Powód na zlecenie pozwanego wykonał prace związane z ociepleniem ścian zewnętrznych budynku sanatorium, umowa nie została sporządzona w formie pisemnej a zakres robót i stawki zostały ustalone ustnie prezesem zarządu pozwanej. Uzgodniono, że podstawą zapłaty wynagrodzenia ma być kosztorys powykonawczy.

Powód wystawił wstępnie w 2005 i 2006 r. faktury na 76 912,72 zł które zostały zapłacone.

12 grudnia 2007 r. powód wystawił fakturę VAT, którą pozwana odesłała.

Do pozwu załączone wezwanie do zapłaty z 14 czerwca 2007 r.  wskazujące, że z uwagi na brak formy pisemnej umowy podstawą roszczenia jest bezpodstawne wzbogacenie

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc, że wszystkie uzgodnienia były formie ustnej, uzgodniono wynagrodzenie na kwotę netto 20 zł za m² elewacji, powód otrzymał należne wynagrodzenie.

Kolejne pismo pozwanego - zawarta przez strony umowa nie była umową o roboty budowlane, ale umową o dzieło, nie może być uznana za remont, zarzut przedawnienia

Kolejne pismo pozwanego – zarzut nieważności umowy zawartej przez strony jako umowy z podwykonawcą

SO oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej koszty procesu.

ustalenia:

- powód był podwykonawcą robót remontowych wykonywanych przez pozwanego na zlecenie inwestora

- wykonywał roboty budowlane obejmujące ocieplenie budynku – były to prace remontowe, a więc art. 658 k.c. i zastosowanie mają przepisy o roboty budowlane – podstawa rozstrzygnięcia art. 647 k.c. w zw. z art. 658 k.c.

- umowa została zawarta ustnie

- ustalono wynagrodzenie ryczałtowe

- powód dostał całe należne wynagrodzenie

Z art. 648 § 1 k.c. wynika, że nie została zastrzeżona forma pisemna umowy o roboty budowalne pod rygorem nieważności.

wyrok SN z 1 kwietnia 1998 r. II CKN 667/97

Jeżeli przewidziana w art. 648 § 1 k.c. pisemna forma umowy o roboty budowlane jest zastrzeżona tylko dla celów dowodowych (ad probationem), to możliwe jest ustalenie treści umowy, także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, o ile sąd uzna to za konieczne (art. 74 § 2 zd. ostatnie k.c. w związku z art. 246 k.p.c.). Dopuszczalne jest zatem ustalenie, że umowa o roboty budowlane (art. 647 k.c.) może być zawarta poprzez czynności konkludentne (art. 60 k.c.).

Teza powyższa jest nieaktualna o tyle, że zmianie uległa treść art. 74 k.c. przez dodanie z dniem 25 września 2003 r. § 3 wyłączającego przepisy o formie pisemnej dla celów dowodowych do czynności prawnych między przedsiębiorcami.

wyrok SA w Krakowie z 22 sierpnia 2012 r. I ACa 717/12

Fakt zawarcia umowy o roboty budowlane i jej treści w stosunkach między przedsiębiorcami może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

wyrok SN z 20 stycznia 2012 r. I CSK 246/11

Nie ma dostatecznych podstaw do twierdzenia, że eliminacje formy ad probationem w stosunkach miedzy przedsiębiorstwami (art. 74 § 3 k.c.) powinny mieć także zasadniczy wpływ na sposób interpretacji art. 76 zdanie 2 k.c. i to w postaci przyjmowania najdalej idącego skutku niezachowania formy pisemnej. Eliminacja formy ad probationem w stosunkach umownych między przedsiębiorstwami oznacza bowiem jedynie wyłączenie ograniczeń dotyczących udowodnienia faktu dokonania określonej czynności prawnej.

Tym niemniej od powyższej zasady są dwa wyjątki:

- zawarcie umowy z podwykonawcą – art. 647¹ § 4 k.c.

- zawarcie umowy w trybie ustawy prawo zamówień publicznych - umowy zawierane w sprawach zamówień publicznych wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, chyba że przepisy odrębne wymagają formy szczególnej (art. 139 ust. 2 pzp)

wyrok SN z 5 grudnia 2006 r. II CSK 327/06

Umowa o roboty budowlane, zawarta przez jednostkę sektora publicznego po przeprowadzeniu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego, pozostaje umową, o której mowa w art. 647 i nast. k.c. Zmianie ulega natomiast rygor, pod jakim zastrzeżona jest forma tej umowy, gdyż zamiast wymaganej w art. 648 § 1 k.c. w zw. z art. 74 § 1 k.c. formy pisemnej ad probationem, znajduje zastosowanie forma pisemna ad solemnitatem z art. 74 u.z.p. (ob. art. 139 ust. 2 pr.z.p.).

Czy w wypadku nieważności umowy możliwe jest uwzględnienie roszczenia na innej podstawie?

wyrok SN z 2 lutego 2011 r. II CSK 414/10

W sytuacji, gdy nieważność umowy o roboty dodatkowe ze względu na niezachowanie formy, uniemożliwia zasądzenie równowartości robót dodatkowych jako wynagrodzenia, nie ma przeszkód, aby równowartość tych robót uwzględnić na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro o ich wartość strona pozwana bezspornie została wzbogacona.

wyrok SN z 1 grudnia 2010 r. I CSK 64/10

1. W świetle regulacji art. 321 k.p.c., dopuszczalność zasądzenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu kwoty dochodzonej jako wynagrodzenie umowne za wykonane roboty budowlane, uwarunkowana jest zbieżnością stanu faktycznego obu tych roszczeń na tle konkretnego stanu faktycznego ustalonego w rozpoznawanej sprawie. Jej warunkiem jest to, by w okolicznościach sprawy podstawa faktyczna roszczenia o wynagrodzenie umowne nie różniła się w sposób istotny od podstawy świadczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

2. Zasada, że w sprawie o wynagrodzenie z umowy o roboty budowlane, Sąd może zasądzić należność w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu tylko wtedy, gdy podstawa faktyczna obu roszczeń jest taka sama, odnosi się w pełni do postępowania toczącego się w wyniku wniesienia zarzutów od nakazu zapłaty. Powinna być ona w tym postępowaniu stosowana tym bardziej rygorystycznie, że ma ono charakter wyjątkowy i ograniczony do niektórych tylko sytuacji faktycznych, może być wszczęte i kontynuowane jedynie wówczas, gdy żądanie jest uzasadnione ściśle określonymi dokumentami dołączonymi do pozwu, a zgodnie z art. 495 § 2 k.p.c., w postępowaniu po wniesieniu zarzutów, powód nie może występować z nowymi roszczeniami zamiast lub obok dotychczasowych.

wyrok SN z 5 grudnia 2006 r. II CSK 327/06

Przepisy o zamówieniach publicznych nie uchybiają przepisom Kodeksu cywilnego o bezpodstawnym wzbogaceniu. Roszczenie o zwrot wartości materiałów budowlanych wbudowanych w budynek zamawiającego w wykonaniu umowy o roboty budowlane, nieważnej z uwagi na naruszenie przepisów ustawy z 1994 r. o zamówieniach publicznych, jest roszczeniem o zwrot wartości nienależnego świadczenia znajdującym swe podstawy w przepisach art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c.

Realizacja obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane

przeszkody w realizacji umowy wynikające z wadliwości dostarczonej przez inwestora dokumentacji, terenu budowy, maszyn lub urządzeń (art. 651 k.c.)

wyrok SN z 26 czerwca 2008 r. II CSK 101/08

Z przepisu art. 651 k.c. nie wynika, aby wykonawca w każdym przypadku miał obowiązek szczegółowego sprawdzenia dostarczonej mu przez inwestora dokumentacji w celu wykrycia jej ewentualnych wad, zważywszy, że wykonawca nie musi dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania. Obowiązek wykonawcy określony w art. 651 k.c. należy rozumieć w ten sposób, iż musi on niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub o tym, że realizacja robót zgodnie z dostarczonym projektem spowoduje powstanie obiektu wadliwego. W tym ostatnim wypadku chodzi jednak o takie sytuacje, w których stwierdzenie nieprawidłowości dostarczonej dokumentacji nie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania.

     

wyrok  SA w Białymstoku z 7 sierpnia 2013 r. I ACa 311/13

Artykuł 651 k.c. nie może być podstawą do kreowania po stronie wykonawcy obowiązku szczegółowego merytorycznego sprawdzenia przedstawionego mu projektu w sytuacji, gdy wymaga to specjalistycznych obliczeń oraz wiedzy z zakresu projektowania. Nie jest zadaniem wykonawcy drobiazgowa analiza projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad. Do jego obowiązków należy natomiast prawidłowe odczytanie projektu i realizacja inwestycji zgodnie z jego założeniami oraz z zasadami sztuki budowlanej. W oparciu o powyższe można skonstruować tezę, że wykonawca, jako profesjonalista, nie jest jedynie bezkrytycznym odtwórcą projektu, ale musi wykonać zadanie przy uwzględnieniu zasad wiedzy technicznej. W konsekwencji obarczającym wykonawcę błędem w sztuce budowlanej będzie zazwyczaj niedostrzeżenie wadliwości powszechnie stosowanych, czy ogólnych rozwiązań konstrukcyjnych.

Odbiór obiektu

wyrok SA w Szczecinie z 25 lipca 2012 r. I ACa 276/12

Już samo zgłoszenie robót do odbioru, aktualizuje obowiązek przystąpienia przez inwestora do czynności odbiorowych. Inwestor od dokonania tej czynności może się uchylić, ale tylko poprzez wskazanie obiektywnie istniejących i osadzonych w treści umowy bądź przepisach prawa przyczyn, czyniących to zgłoszenie nieskutecznym. W sytuacji faktycznego przyjęcia robót przez zamawiającego, nie może on zwalczać żądania zapłaty wynagrodzenia z tej tylko przyczyny, że nie został sporządzony - nawet przewidziany w umowie - formalny protokół ich odbioru. Okolicznością, której znaczenia dla określenia aktualizacji obowiązku zapłaty wynagrodzenia nie sposób przecenić, jest w takiej sytuacji fakt przejęcia przez inwestora obiektu wraz ze wszystkimi wykonanymi robotami, zwłaszcza w sytuacji rozpoczęcia w nim prowadzenia normalnej działalności gospodarczej. Z tym zdarzeniem wiązać należy skutek odbioru, w rozumieniu art. 647 k.c.

- zasadniczo w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że zgłoszenie przez wykonawcę zakończenia robót obliguje inwestora do ich odbioru, a sam fakt istnienia wad i usterek nie uprawnia do domowy odbioru obiektu

wyrok SN z 22 czerwca 2007 r. V CSK 99/07 OSP 2009/1/7

1. Inwestor ma obowiązek odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

2. Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek.

wyrok SA we Wrocławiu z 18 października 2012 r. I ACa 1046/12

Przez wykonanie - oddanie dzieła (odpowiednio robót budowlanych) rozumieć należy taką sytuację, gdy roboty zostały wykonane zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy, na co nie ma wpływu ewentualne posiadanie przez dzieło lub wykonane roboty budowlane, nieistotnych wad, usterek i niedoróbek.

wyrok SA w Krakowie z 12 września 2012 r. I ACa 803/12

Obowiązku dokonania odbioru wykonanych prac, a co za tym idzie zapłaty wynagrodzenia nie znosi, co do zasady, sytuacja, w której przedmiot umowy zrealizowany przez wykonawcę jest dotknięty wadami wykonawczymi, albowiem z chwilą odbioru zamawiający [inwestor] nabywa wobec drugiej strony umowy - wobec ich stwierdzenia - roszczenia z tytułu rękojmi i ewentualnie gwarancji jakości, o ile taka była umownie przewidziana.

wyrok SN z 7 marca 2013 r. II CSK 476/12

W sytuacji gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru (art. 647 k.c.). W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

wyrok SN z 24 lipca 2009 r. II CSK 61/09

Sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru robót budowlanych uzasadnia domniemanie, że zostały one wykonane zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa została wykonana nienależycie.

skutki związane z odbiorem częściowym

wyrok SN z 4 września 2002 r. I CK 1/02

Określony w art. 654 k.c. sposób częściowego rozliczania robót jest jednym z możliwych do przyjęcia przez strony, ale nie jedynym, sposobem rozliczania robót etapami. Jego przyjęcie w umowie nie zmienia jednak charakteru zobowiązań stron. Odbiór częściowy i zapłata części wynagrodzenia oznacza jedynie potwierdzenie przez inwestora faktu wykonania pewnej części robót w celu zapłaty części wynagrodzenia. Nie rozlicza natomiast stron z odpowiedniej części robót ze skutkiem w postaci wygaśnięcia tej części ich zobowiązań i nie pozbawia je możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęciu go przez inwestora.

wyrok SN z 26 kwietnia 2007 r. III CSK 366/06

Odbiór częściowy i zapłata części wynagrodzenia za roboty budowlane nie rozlicza stron umowy tej części robót ze skutkiem wygaśnięcia w tej części ich zobowiązań i nie pozbawia możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęciu przez inwestora. Przyjęcie w umowie określonego w art. 654 k.c. sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy, przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest nadal oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. Natomiast przedmiotem zobowiązania inwestora (generalnego wykonawcy) jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia. Końcowe (po wykonaniu częściowym i etapowym) rozliczenie robót budowlanych może obejmować już odebrane i rozliczone prace, a inwestor oraz wykonawca mogą przy tym rozliczeniu korygować swoje stanowisko co do już dokonanych rozliczeń częściowych.

odstąpienie od umowy – skutki odstąpienia

wyrok SN z 15 maja 2013 r. III CSK 267/12

Odstąpienie jest wyjątkiem od zasady trwałości umownych stosunków zobowiązaniowych, stąd postanowienia umowy, przepisy regulujące tę instytucję oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być interpretowane ściśle. Jednostronne oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy złożone w wykonaniu powyższego uprawnienia kształtuje stosunek prawny przez jego ustanie. W braku uprawnienia i zachowania wymogów umownych wskazany skutek nie nastąpi. Niedopuszczalna jest tym samym ocena skuteczności złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy w oparciu o inne, jak wskazane w jego treści przyczyny i podstawy, nawet gdyby były one przewidziane w umowie bądź wynikały z ustawy.

ustawowe skutki odstąpienia od umowy -  art. 395 § 2 k.c.:

umowa uważana jest za niezawartą z obowiązkiem zwrotu wzajemnych świadczeń

w wypadku umów wzajemnych i zwłoki - art. 491 § 2 k.c. i uprawnienie do dostąpienia ograniczone tylko do części świadczenia niespełnionego, jeśli świadczenia obu stron są podzielne.

wyrok SN z 14 marca 2002 r. IV CKN 821/00

1. Ustawową definicję świadczenia podzielnego zawiera art. 379 § 2 k.c. Z definicji tej wynika, że podzielność świadczenia zachodzi wówczas, gdy przy jego spełnianiu częściami, występują kumulatywnie dwie przesłanki. Po pierwsze, zachowany musi być bez istotnej zmiany przedmiot świadczenia, co oznacza, że poszczególne części muszą mieć wszystkie istotne właściwości całego świadczenia. Po drugie, wartość świadczenia nie może ulec istotnej zmianie.

2. Charakter podzielny ma z istotny swojej świadczenie pieniężne oraz z reguły świadczenie rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Świadczenie rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest zawsze niepodzielne. Bez względu na to, czy chodzi o umowę o roboty budowlane czy umowę o dzieło, wykonywanie oczyszczalni nie może być uznane za świadczenie podzielne. Podzielenie tego przedmiotu na poszczególne elementy spowoduje bowiem istotną zmianę jego właściwości.

wyrok SN z 19 marca 2004 r. IV CK 172/03

Świadczenie wykonawcy wynikające z umowy o roboty budowlane jest podzielne (art. 379 § 2 k.c.).

Wyrok SN z 26 kwietnia 2007 r. III CSK 366/06

Odbiór częściowy i zapłata części wynagrodzenia za roboty budowlane nie rozlicza stron umowy tej części robót ze skutkiem wygaśnięcia w tej części ich zobowiązań i nie pozbawia możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęciu przez inwestora. Przyjęcie w umowie określonego w art. 654 k.c. sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy, przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest nadal oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. Natomiast przedmiotem zobowiązania inwestora (generalnego wykonawcy) jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia. Końcowe (po wykonaniu częściowym i etapowym) rozliczenie robót budowlanych może obejmować już odebrane i rozliczone prace, a inwestor oraz wykonawca mogą przy tym rozliczeniu korygować swoje stanowisko co do już dokonanych rozliczeń częściowych

wyrok SN z 4 czerwca 2009 r. III CSK 337/08

O tym, czy świadczenie niepieniężne przewidziane w umowie o roboty budowlane jest podzielne, czy niepodzielne, w rozumieniu art. 491 § 2 w związku z art. 379 § 2 k.c., decydują przede wszystkim postanowienia umowy interpretowane zgodnie z art. 65 § 2 k.c.

wyrok SN z 20 kwietnia 2006 r. III CSK 11/06

Świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne, bowiem z reguły może być ono spełnione bez istotnej zmiany przedmiotu świadczenia. W rezultacie podzielny charakter świadczenia wykonawcy prowadzić do zastosowania przepisu art. 491 § 2 k.c., przewidującego możliwość odstąpienia zamawiającego od umowy w zakresie pozostałej części niespełnionego świadczenia (tzw. odstąpienie częściowe od umowy), jeżeli istnieją usprawiedliwione podstawy do takiego odstąpienia.

W uzasadnieniu SN wskazał jednym zdaniem, że podziela argumentację zawartą w wyroku SN z 19 marca 2004 r. IV CK 172/03

wyrok SN z 5 listopada  2008 r. I CSK 198/08

Odstąpienie od umowy może działać ze skutkiem ex nunc tylko wtedy, gdy świadczenie wykonawcy robót budowlanych ma charakter podzielny w rozumieniu art. 379 § 2 k.c., co należy ocenić przez pryzmat regulacji zawartej w art. 647 k.c. oraz treści regulacji zawartej w samej umowie. Istotne jest także samo zachowanie się strony składającej oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a mianowicie czy wola strony dotyczyła wszystkich robót, czy tylko tej części robót, które nie zostały wykonane.

wyrok SN z 9 września 2011 r. I CSK 696/10

Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c.; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma status ex nunc i odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron.

„Odwołalność” oświadczenia o odstąpieniu od umowy

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2009 r. II CSK 518/08

Po dotarciu oświadczenia o odstąpieniu od umowy do jego adresata skutki oświadczenia nie mogą być uchylone, nawet za jego zgodą. Późniejszą, po nastąpieniu skutku odstąpienia, zgodę strony, do której skierowane zostało oświadczenie o odstąpieniu należy traktować jako przyjęcie oferty zawarcia umowy kreującej taki sam, lecz już nie ten sam stosunek prawny. Z chwilą skuteczności oświadczenia o odstąpieniu ustaje bowiem więź obligacyjna łącząca dotychczasowe strony, przestaje więc istnieć zarówno przedmiot w odniesieniu do którego odstępujący mógłby złożyć oświadczenie o cofnięciu odstąpienia, jak i strona, do której to oświadczenie miałoby być skierowane.

ustawa Prawo zamówień publicznych

Art. 7. 1. Zamawiający przygotowuje i przeprowadza postępowanie o udzielenie zamówienia w sposób zapewniający zachowanie uczciwej konkurencji oraz równe traktowanie wykonawców.

2. Czynności związane z przygotowaniem oraz przeprowadzeniem postępowania o udzielenie zamówienia wykonują osoby zapewniające bezstronność i obiektywizm.

3. Zamówienia udziela się wyłącznie wykonawcy wybranemu zgodnie z przepisami ustawy.

Przedawnienie roszczeń

Uchwała SN 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2002 r. III CZP 63/01

Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 k.c.