Na podstawie art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wynika z tego, że zakres odszkodowania przy umowie przedwstępnej zamyka się w granicach ujemnego interesu umownego, chyba że zgodnie z dyspozycją art. 390 § 1 ostatnie zd. k.c. strony w umowie przedwstępnej odmiennie określiły zakres odszkodowania np. poprzez wskazanie konkretnej kwoty jako np. zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przedwstępnej.
W razie braku umowy stron co do odmiennego zakresu odszkodowania, do należnego odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego, można wliczyć tylko wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji. Odpowiedzialność ta nie może zatem obejmować tego, co strona uzyskałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania.
Przedawnia się z upływem rocznego terminu przedawnienia roszczeń, o którym w art. 390 § 3 k.c.
Forma umowy
Jeżeli kupującemu bardzo zależy na zakupie nieruchomości, a nieruchomość jest atrakcyjna ponieważ jest wielu zainteresowanych, to dla kupującego korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej wraz ze wpisem roszczenia do księgi wieczystej w trybie art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, czyli przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia uzyskuje się skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej ogranicza w praktyce skuteczne rozporządzanie tym lokalem na rzecz innych osób, bowiem wpis roszczenia wyłącza dobrą wiarę kolejnej osoby, która zawarłaby umowę deweloperską dotyczącą tego samego lokalu.
Jeżeli kupującemu bardzo zależy na zakupie nieruchomości, a nieruchomość jest atrakcyjna ponieważ jest wielu zainteresowanych, to dla kupującego korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej wraz ze wpisem roszczenia do księgi wieczystej w trybie art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, czyli przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego lub roszczenia uzyskuje się skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej ogranicza w praktyce skuteczne rozporządzanie tym lokalem na rzecz innych osób, bowiem wpis roszczenia wyłącza dobrą wiarę kolejnej osoby, która zawarłaby umowę deweloperską dotyczącą tego samego lokalu.
Wtedy w przypadku gdy sprzedający nie będzie chciał sprzedać nieruchomości. To można złożyć pozew w trybie art. 64 kc czyli prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Istotne jest aby żądanie pozwu było prawidłowo sformułowane czyli stwierdzenie, że wyrok zastępuję umowę. Jeżeli tego nie będzie to wtedy jedynie będzie zobowiązanie zasądzone do zawarcia umowy, co się wiąże z wyższymi kosztami, zwłaszcza taksy notarialnej.
Po uzyskaniu wyroku wystarczy stwierdzenie prawomocności wyroku oraz, że wyrok zastępuje umowę. Nie ma obowiązku występowania o klauzulę wykonalności, gdyż w tej sprawie oświadczenie woli nie jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela.
Wtedy w trybie art. 1047 kpc. na podstawie wyroku może dokonać wpisu zmiany właściciela do KW w dziale drugim. Jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz