Zawarcie umowy
o administrowanie z osobą trzecią jest czynnością zwykłego zarządu
Sąd uznał, że w ramach czynności zwykłego zarządu, Zarząd
może udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą
trzecią w zakresie czynności zwykłego zarządu. Taki pogląd Sąd zaprezentował w
uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2011 r. w
sprawie o sygn. akt II CSK 23/11. Jednak należy pamiętać, że w każdej sprawie
Sąd wydaje wyrok na podstawie całokształtu okoliczności i dowodów zebranych w
sprawie.
Przesłanki
zaskarżenia uchwały przez właściciela lokalu
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm. zwana dalej u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona
zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób
narusza jego interesy.
Konsekwencje
przekroczenia kompetencji przez Zarząd czyli podjęcie czynności przekraczającej
zwykły zarząd bez odpowiedniego umocowania
Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu mają katalog otwarty. W orzecznictwie są rozbieżności w tym zakresie
jaka czynność ma charakter czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu a
jaka jest w ramach tego zarządu. Sąd każdorazowo bada stan faktyczny i dokonuje
odpowiedniej wykładni przepisów prawa.
Co do zasady w przypadku uznania, że
czynność ma charakter przekraczający zakres zwykłego zarządu potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz
udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Konsekwencje pominięcia tej procedury przy zawieraniu umowy i ewentualnemu
uznaniu, że czynność ta miała charakter przekraczający zakres zwykłego zarządu
nie zostały określone w ustawie u.w.l. Zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l. w zakresie
nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu
cywilnego. W tej sytuacji powinien znaleźć zastosowanie art. 103 kodeksu
cywilnego. Zgodnie z art. 103 par. 1 k.c. jeżeli zawierający umowę jako
pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy
od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Zaś
zgodnie z art. 103 par. 2 k.c. druga strona może wyznaczyć osobie, w której
imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy, staje
się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Ponadto w braku
potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu
tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody,
którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku
umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Zasada
prawidłowej gospodarki
Zgodnie z art. 26 u.w.l. Zarząd ma obowiązek kierować wspólnotą
mieszkaniową wg zasady prawidłowej gospodarki w zakresie czynności zwykłego
zarządu oraz w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Naruszenie
tej zasady, nie może być postrzegane jedynie przez pryzmat ceny, ale również
jakość świadczonych usług oraz rzetelność oferenta. Co w konsekwencji oznacza,
że oferta oraz umowa powinna być konkurencyjna w stosunku do umowy
obowiązującej obecnie w Wspólnocie.
Odnośnie
zawierania przez Zarząd Wspólnoty umowy, z firmą której właścicielem jest
członek Zarządu Wspólnoty
Zgodnie z art. 21 u.w.l. gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za
wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W u.w.l. nie
ma przepisów regulujących sytuację gdy Zarząd zawiera umowę z firmą, której
właścicielem jest członek Zarządu. Zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l. w zakresie
nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu
cywilnego. Należy mieć na uwadze art.
108 k.c. pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której
dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa
albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
naruszenia interesów Wspólnoty. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku,
gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz