Zwrot nieruchomości wywłaszczonej albo pozew cywilny w trybie 415 kc

Jeżeli spełnione są przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz byłego właściciela, to podstawą odmowy zwrotu takiej działki nie może być jej zbycie przez skarb państwa z naruszeniem procedury zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami - taki jest sens uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Uchwała została podjęta w związku z rozbieżnymi wyrokami NSA. Z wnioskiem zwrócił się Prokurator Generalny, który powziął wątpliwość, czy podstawą odmowy zwrotu byłemu właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może być jej zbycie osobom trzecim ( bez poinformowania byłego właściciela o tym fakcie, co nakazuje ustawa o gospodarce nieruchomościami)..     

Pytanie to zrodziło się na gruncie rozbieżnej interpretacji przepisu, według którego nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu,  chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze (art. 136 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości do starosty

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej ( art. 136 ust. 3).

 

W NSA wyłoniły się dwie grupy orzeczeń. Pierwsza z nich stanowiła, że zbycie nieruchomości wywłaszczonej przez skarb państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego osobom trzecim stanowi powód odmowy zwrotu, niezależnie, czy zaistniały przesłanki do oddania. 

Druga grupa wyroków opierała się na uznaniu, że jedyną przesłanką odmowy zwrotu nieruchomości jest zbędność orzekania. Nastąpiło zbycie działki, wiec postępowanie należy zawiesić , aż do wydania wyroku przez sąd cywilny. 

NSA uchwalił, że jeżeli spełnione są przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz byłego właściciela, to podstawą odmowy zwrotu takiej działki nie może być jej zbycie przez skarb państwa z naruszeniem procedury zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu ustnym sędzia Włodzimierz Ryms podkreślił, że mamy tu do czynienia z kolizja dwóch praw własności - byłego właściciela wywłaszczonego i osoby, która nabyła nieruchomość tę nieruchomość od skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W takiej sytuacji sąd cywilny, a nie administracyjny - musi orzec, czy przyznać byłemu właścicielowi odszkodowanie, czy potrącić różnicę w wartości gruntu  sprzed wywłaszczenia i obecnie. 

Roszczenie odszkodowania w trybie art. 415 kc

Podobne pytanie czeka na rozstrzygnięcie w Sądzie Najwyższym. Jednak już w uchwale SN z 11 lutego 2011 r. sąd ten wypowiedział się w sprawie użytkowania wieczystego, że  " rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela 

nieruchomości." (sygnatura akt II CZP 90/10).

A zatem od woli byłego właściciela zależy, czy wystąpi on o odszkodowanie. Ale z całą pewnością stwierdzić należy, że jeśli nieruchomość została sprzedana osobie trzeciej z naruszeniem ustawy ( bez poinformowania byłego właściciela), to nie odzyska on takiej działki. Może wtedy zwrócić się do sądu cywilnego o ustalenie odpowiedzialności deliktowej, za czyn niedozwolony i żądać odszkodowania.  

Sygnatura akt: I OPS 3/14, uchwała 7 sędziów NSA z 13 kwietnia 2015 r.