Ogólnie

Profesjonalnie wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy. 

Przepisy prawne będące podstawą operatu
1) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami z późn. zm.
2) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego z późn. zm.
3) ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozbawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

Gdzie można próbować uzyskać informacji na temat nieruchomości

Prasa, internet obserwować aktualne ceny rynkowe sprzedaży
Informacje dotyczące transakcji uzyskanie w Starostwach Powiatowych
Dane z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
Dokumenty prawne dotyczące nieruchomości
Oględziny nieruchomości
Własne wyliczenia

W wycenie należy brać uwagę na jaką datę określamy wartość nieruchomości.

Bada się stan prawny nieruchomości

czy jest uregulowany
czy jest księga wieczysta

Bada się stan w ewidencji gruntów

jednostka ewidencyjna
obręb
nr działki
powierzchnia nieruchomości
rodzaj użytku

Stan techniczno-użytkowy

Należy ustalić:
położenie
nachylenie terenu

Stan zagospodarowania

co rośnie na działce, co znajduje się na działce.

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

droga przejazdowa
jaka znajduje się infrastruktura, jaka jest planowana (projekty)
infrastruktura wodociągowa
energia elektryczna
kanalizacyjna
gazowa

Stan otoczenia

Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego

czy jest plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku braku planu powinno być studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy uchwalone przez Radę Miasta.

Analiza i charakter rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

Przy cenie działki bierze się pod uwagę wielkość  działki, lokalizację, kształt, zagospodarowanie terenu, uzbrojenie terenu i dostęp do drogi.

Czy mając dużą działkę, dzieląc ją na mniejsze, możemy mieć wpływ na wzrost ceny za m2

Tak oczywiście. Przykładowo gdy mamy działkę o powierzchni 8000 m2, cena za m2 wynosić może około 37,19 zł/m2.

Następnie należy wycenić wartość każdej z działek projektowanych geodezyjnie.

Dla działki najbliżej drogi głównej wycena działki za m2 stanowi 51,47 zł.
Dla działki środkowej wycena działki za m 2 stanowi 55,31 zł
Dla działki najdalej położonej od drogi głównej wycena działki za m2 stanowi 32,12 zł.

Jak się wylicza cenę rynkową

Odnotowuje się cenę minimalną i cenę maksymalną.
Potem od ceny maksymalnej odejmuje się cenę minimalną.
Wycenianie nieruchomości w trybie administracyjnym

Warszawa, dnia 4 czerwca 2014 r.
Poz. 742

ROZPORZĄDZENIE
MINISTRA FINANSÓW 1)



z dnia 29 maja 2014 r.
w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości
Na podstawie art. 110r § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U.
z 2012 r. poz. 1015, z późn. zm.2)) zarządza się, co następuje:

§ 1. Jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące
powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości
podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub
w ewidencji gruntów i budynków.

§ 2. Jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać
w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału
budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania
i wyposażenia w instalacje i urządzenia.

§ 3. Opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien
zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów,
gruntów rolnych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto
rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych
do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów.

§ 4. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości
wymienia się wartość prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste.

§ 5. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu i pierwokupu.

§ 6. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.3)

Minister Finansów: wz. J. Cichoń

1) Minister Finansów kieruje działem administracji rządowej – finanse publiczne, na podstawie § 1 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 listopada 2011 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Finansów (Dz. U. Nr 248,
poz. 1481).
2) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2012 r. poz. 1166, 1342 i 1529, z 2013 r. poz. 1289 oraz
z 2014 r. poz. 379 i 567.
3) Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów