Ustawa o własności lokali

Faksymile

Faksymile, czyli pieczęć odtwarzająca podpis własnoręczny, nie powinna być używana tam, gdzie dla ważności czynności prawnej zastrzeżona jest forma pisemna (art. 73 § 1 kodeksu cywilnego). Nie znaczy to, że sam dokument potwierdzający dokonanie czynności, musi być pisany odręcznie. Dla zachowania formy pisemnej wystarczy własnoręczny podpis pod drukowanym dokumentem. Dokument z faksymile pozwala uznać, że czynność prawna została dokonana w formie ustnej, a jej treść jedynie odzwierciedlono na piśmie.

Ustawa o własności lokali narzuca członkom wspólnoty szczególną formę dokonania czynności prawnej tylko w kilku przypadkach:

- gdy chodzi o ustanowieniu odrębnej własności lokalu,

- gdy właściciele określają sposób zarządu i powierzają go podmiotowi zewnętrznemu.

Umowy w tych sprawach muszą mieć formę aktu notarialnego (art. 7 ust. 2 i 18 ust. 1). Zmiana sposobu zarządu wymaga zaś uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a).

W jednym przypadku ustawa nakazuje zarządowi lub zarządcy zawiadamiać właścicieli lokali na piśmie. Chodzi o powiadomienie o terminie zebrania, jego miejscu i porządku obrad (art. 32 ust. 1). W jeszcze innym - gdy chodzi o powiadomienie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3) - wskazuje, że właściciel lokalu "powinien zostać powiadomiony na piśmie".

Ustawa nie precyzuje jednak, co to znaczy "na piśmie". Czy wystarczy wywiesić pisemne zawiadomienie na klatce schodowej, czy też trzeba dostarczyć odpowiednie pismo każdemu właścicielowi na jego nazwisko. A może wystarczy zawiadomić mieszkańców mailem? Wreszcie - czy zawiadomienie musi być podpisane przez zawiadamiającego własnoręcznie? Sprawę komplikuje fakt, że ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie obowiązku pisemnego zawiadomienia.

Z analizy innych przepisów uwl oraz orzecznictwa (wyrok Sądu Najwyższego z 16 października 2002 r., sygnatura akt IV CKN 1351/00) wynika, że kluczowe znaczenie ma to, by właściciel lokalu faktycznie odebrał skierowany do niego komunikat, gdyż od tego zależą jego uprawnienia, np. uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty. E-mail ani wywieszenie powiadomienia na klatce schodowej nie gwarantują, że komunikat dotrze do każdego uprawnionego. Dlatego w wielu wspólnotach praktyka jest taka, że zarząd dostarcza powiadomienia indywidualnie, za potwierdzeniem odbioru. W innych powiadomienia (zwłaszcza o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów) są dostarczane pocztą, również za potwierdzeniem odbioru.

Jeśli właściciel lokalu oświadczy, że odebrał powiadomienie, to wydaje się, że brak własnoręcznych podpisów zarządcy lub członków zarządu pod powiadomieniem jest sprawą drugorzędną. Ustawa nie przewiduje bowiem automatycznej nieważności takiego powiadomienia. Jednak łatwo wyobrazić sobie sytuacje, kiedy pojawić się mogą wątpliwości co do tożsamości osoby, która dokonała powiadomienia. Np. zarządca-administrator wykracza poza swoje uprawnienia wynikające z umowy z zarządem wspólnoty. Albo zarząd wspólnoty jest skłócony i jego członkowie wysyłają sprzeczne komunikaty. Z tego punktu widzenia wskazane byłoby, żeby pismo skierowane do właścicieli podpisane było własnoręcznie przez osoby lub osobę uprawnione do reprezentacji wspólnoty (dwóch członków zarządu lub zarządca, jeśli w danej wspólnocie powierzono zarząd na zewnątrz). W przeciwnym wypadku właściciel lokalu może nawet odmówić wykonania uchwały, której dotyczy powiadomienie, a jeśli sprawa trafi do sądu, ten prawdopodobnie przyzna mu rację. 

Bez wątpienia w sprawach, dla których ustawa nie wymaga pisemnej formy, pisma skierowane do właścicieli nie muszą być opatrzone własnoręcznym podpisem zarządu lub zarządcy.

Czytelnik pyta też, czy dokumenty pochodzące od wspólnoty nie powinny być podpisane przez osoby ustawowo ją reprezentujące, czyli zarząd. To zależy po pierwsze od tego, czy wspólnota wybrała zarząd, czy też powierzyła zarząd nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu czyli np. licencjonowanemu zarządcy. Jeśli to drugie, to zarządca ma pełne prawo podpisywać dokumenty wspólnoty, gdyż to on sprawuje zarząd. Możliwa jest też sytuacja, gdy wspólnota wybrała zarząd, a ten zatrudnił administratora (licencjonowanego zarządcę) do bieżącej obsługi nieruchomości. Jednak nawet wtedy, gdy zarządca działa pod nadzorem wybranego zarządu, to może przecież mieć jego pełnomocnictwo do wystawiania i podpisywania dokumentów. Wszystko zależy od zakresu jego kompetencji określonego w umowie z zarządem.

Wspólnoty mają obowiązek chronić dane osobowe

Obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną nie stanowi uzasadnienia dla ujawniania danych osobowych członka wspólnoty mieszkaniowej. W celu ujawnienia tych danych wnioskodawca jest obowiązany wykazać, że kontakt z daną osobą jest niemożliwy bez ich uzyskania.
sygn. akt. II SA/Ol/992/11

Wspólnota musi opracować i wdrożyć politykę bezpieczeństwa oraz wyznaczyć administratora bezpieczeństwa informacji.

Prasa dla wspólnot mieszkaniowych.
Zapraszamy do obejrzenia strony TUTAJ

Nadpłaty zaliczek

Sąd Najwyższy potwierdził możliwość przeznaczenia na podstawie uchwały właścicieli lokali, nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na zasilenie funduszu remontowego.
sygn. akt II CSK 358/10


Fundusz remontowy to majątek odrębny wspólnoty.

W sprawie zmian na podwórzu.

Najlepiej podjąć decyzję w formie uchwały o zmianie zagospodarowania terenu.


Nie każda spółdzielnia mieszkaniowa musi zwołać walne zgromadzenie, mogą być zebrania przedstawicieli, taką tezę przedstawił SN w wyroku III CZP 84/11

Finanse 
konto oszczędnościowe Biznes- Bank Pocztowy
aż 6 % w skali roku dla kwot powyżej 5.000,00 zł
oprocentowanie od pierwszej złotówki
stały dostęp do pieniędzy bez utraty odsetek
pomoc indywidualna doradcy
dostęp do rachunku

Porządek na terenie gminy
Obowiązuje ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z 1996 r.

Roczne przeglądy
art. 62 prawa budowlanego, po każdym przeglądzie powinien być sporządzony protokół, jeżeli w protokole są prace zlecone, po naprawie powinien być sporządzony protokół pokontrolny.

Stroną w postępowaniu administracyjnym

Wspólnotę reprezentuje zarząd, ale organy administracji publicznej w każdej sprawie mają obowiązek zbadać interes faktyczny i prawny.

Podwórza

Stowarzyszenie - Ożywienie Podwórka 3 etapy 1) ankiety 2) architekt krajobrazu 3) wykonawca
Drugie stowarzyszenie Monopol Warszawskie Podwórko
hasło Podwórza, kamienice ożywiły się dzielnice. Skontaktować się z Miejskim Biurem Funduszy Europejskich.

Węzeł ciepłowniczy

Kto jest właścicielem, gdzie on jest.
Właściciela można ustalić na podstawie umowy między dostawcą energii cieplnej a odbiorcą.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Postanowienie

Sądu Apelacyjnego w Katowicach

z dnia 15 lutego 2008 r.

I ACa 898/07

Skoro nie została podjęta uchwała właścicieli o udzieleniu zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa, to zarząd wspólnoty nie może sam zdziałać takiej czynności, ani też udzielić w tym celu pełnomocnictwa innej osobie.
LEX nr 399885
399885
Dz.U.2000.80.903: art. 22
Dz.U.1964.43.296: art. 87


Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SA Ewa Tkocz (spr.).
Sędziowie SA: Piotr Wójtowicz, Rafał Dzyr.
Protokolant: Marta Palczewska.

Sentencja

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny, po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2008 r. w Katowicach, na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. S. w S. przeciwko A. Spółce Akcyjnej w R. i M. sp. z o.o. w R. o ustalenie na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 29 października 2007 r., postanawia:
1) uchylić zaskarżony wyrok i umorzyć postępowanie w sprawie;
2) zasądzić od powódki na rzecz pozwanej M. sp. z o.o. w R. 1.000 (tysiąc) złotych tytułem kosztów postępowania za drugą instancję.

Uzasadnienie faktyczne

Powódka - Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. S. w S. wniosła pozew przeciwko A. Spółce Akcyjnej w R. oraz M. sp. z o.o. w R. o ustalenie nieważności ugody sądowej w przedmiocie podziału lokalu, zawartej 12 stycznia 2007 r. pomiędzy pozwanymi przed Sądem Rejonowym w Sosnowcu w sprawie.
Pozwane w odpowiedziach na pozew wniosły o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 29 października 2007 r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu. Sąd ten uznał, że powódka wytaczając powództwo winna była legitymować się uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającą jej pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej do wniesienia pozwu albowiem była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Brak takiej uchwały powodował brak legitymacji do wytoczenia powództwa wobec czego podlegało ono, z tych tylko przyczyn, oddaleniu. Niezależnie od tego Sąd Okręgowy podniósł, iż powódka nie posiadała interesu prawnego do wytoczenia przedmiotowego powództwa w związku z czym podlegało ono oddaleniu także z mocy art. 189 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka - Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. S. w S., zarzucając nierozpoznanie istoty sprawy poprzez nierozstrzygnięcie w sposób jednoznaczny czy posiada ona legitymację czynną, a także nierozstrzygnięcie czy ugoda sądowa zawarta pomiędzy pozwanymi jest ważna, a nadto naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 22 ust. 4 w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 oraz 6, art. 22 ust. 2a) i 23 ust. 2a) ustawy o własności lokali i art. 189 k.p.c.
W oparciu o powyższą podstawę skarżąca domagała się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie nieważności ugody sądowej zawartej przez pozwane ewentualnie uchylenia tego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji oraz zasądzenia solidarnie od pozwanych kosztów postępowania.

Uzasadnienie prawne

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja jest nieuzasadniona, pomimo że orzeczenie Sądu Okręgowego nie zasługuje na aprobatę.
Trafnie uznał sąd pierwszej instancji, że powódka - Wspólnota Mieszkaniowa S. w S. winna była legitymować się uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na wytoczenie w niniejszej sprawie powództwa albowiem była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Podnieść trzeba, że wspólnota wystąpiła z powództwem przeciwko właścicielom wchodzącym w jej skład, co dodatkowo przemawia za stanowiskiem, że była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zauważyć wypada, że wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna pozbawiona zdolności prawnej, nie posiada własnego majątku, zarządza natomiast częścią majątku właścicieli lokali, który został funkcjonalnie wydzielony w celu poddania go zarządowi wspólnoty, reprezentowanej przez organ składający się z osób fizycznych (zarząd), uprawniony do składania oświadczeń woli w imieniu tej wspólnoty (art. 20 ustawy o własności lokali).
Skoro zatem nie została podjęta uchwała właścicieli o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa, to zarząd wspólnoty nie mógł sam zdziałać takiej czynności, ani też udzielić w tym celu pełnomocnictwa innej osobie. Tymczasem pełnomocnik powódki, który wniósł pozew i reprezentował wspólnotę w toku procesu, legitymował się pełnomocnictwem procesowym udzielonym przez przewodniczącego i wiceprzewodniczącego zarządu wspólnoty.
Ponieważ występowanie w rozpoznawanej sprawie w charakterze pełnomocnika powódki osoby, która nie mogła i nie może być pełnomocnikiem, oznacza brak należytego umocowania stwierdzić trzeba, że postępowanie w sprawie dotknięte jest nieważnością (art. 379 pkt 2 k.p.c.), a uchybienie to nie może być usunięte w drodze zatwierdzenia przez stronę czynności dokonanych przez tę osobę (por. uchwałę SN z 28 lipca 2004 r., III CZP 32/04, OSNC z 2006 r., z. 1, poz. 2).
Brak należytego umocowania nie stanowi wszakże - jak błędnie uznał sąd pierwszej instancji - braku legitymacji czynnej powódki do wytoczenia powództwa, a tym samym okoliczność ta nie mogła być podstawą do oddalenia powództwa.
Wydanie wyroku z wyżej wskazanych przyczyn stało się natomiast niedopuszczalne w związku z czym Sąd Apelacyjny z mocy art. 386 § 3 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i umorzył postępowanie w sprawie, a tym samym nie zachodziła potrzeba odnoszenia się do zarzutów zawartych w apelacji.
Rozstrzygnięcie o kosztach uzasadnia przepis art. 98, 99 w zw. z art. 109 § 2 k.p.c. z uwagi na charakter sprawy, a także wkład pełnomocnika pozwanej w przyczynienie się do jej wyjaśnienia.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji.